Todo bien?
La semaine dernière, on a vu comment définir son projet immobilier et comment trouver un bien idéal en fonction.
La première partie est disponible juste ici.
Pour continuer sur notre lancée, on va voir comment finaliser l’achat, faire des petites rénovations et mettre le bien en location sans oublier l’aménagement idéal.
On va encore entrer dans le détail. Ready ? 😁
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Comment définir le prix de ton offre et comment aménager ton bien ?
Temps de lecture : 15 minutes
Pour rappel, un projet immo se découpe en 4 phases :
1- Définition du projet : dans quoi investir
2- Analyser et rechercher le bien
3- Acquisition et administratif
4- Travaux et location
Aujourd’hui, on aborde les phases 3 et 4.
À la fin de la dernière partie, tu as visité des biens et tu as trouvé celui de tes rêves.
Tu as fait tourner la machine à chiffres et le projet rentre dans les clous.
Il est rentable alors c’est parti ! On passe à la suite.
Voilà à quoi ressemble la phase 3 :
Quelle offre d’achat faire ?
Au prix ou en dessous ? Quelle est ta marge de négociation ?
C’est une question importante.
La réponse dépend de plusieurs éléments. Chacun de ces points va te donner tes limites de marge de négociation. On va se servir de tout ce que tu appris pendant la visite.
En partant du cash flow cible que tu t’es fixé et la plus value désirée, tu as ton prix de cible. C’est ton objectif.
Quel est le prix au-dessus duquel le projet ne t’intéresse plus financièrement ?
C’est ta limite. Quoi qu’il arrive cette limite haute doit être en dessous du prix du marché. Avec ce montant, tu connais ta fourchette haute de négociation.
Quel prix a payé le propriétaire à l’époque de l’achat et va-t-il payer un impôt sur la plus-value ?
Sache qu’au-dessus de 50 000€ de plus values, une surtaxe est appliquée en plus de l’imposition classique. Elle fonctionne par paliers. Si le proprio veut payer moins d’impôts, il a intérêt à ne pas dépasser certains paliers (50k, 60k, 100k, 110k, etc.)
Quel est le contexte de la vente ?
Plus le propriétaire est pressé de vendre, plus ta marge de négociation est importante.
Est-ce qu’il y a beaucoup de travaux ?
Plus il y a de travaux, plus tu peux négocier. Tu as déjà calculé le budget de tes travaux. Tu peux le déduire presque entièrement du prix. Facile et logique.
Tu as un point commun avec le proprio, un atome crochu, des enfants dans la même école ?
Joue sur le côté émotionnel. La méthode Chat Potté est acceptée.
Es-tu passé par un professionnel ? (Agent immobilier)
C’est la meilleure méthode pour éviter les erreurs de débutant. Négocier n’est pas un exercice évident. Lui, c’est un expert. Il a les bons réflexes, il connaît le marché et surtout il n’est pas à son coup d’essai.
Quoi qu’il arrive, fais une offre. Le plus rapidement possible. Le jour même si possible.
Faire une offre d’achat est moins engageant que tu ne crois, en fait.
En théorie, tu es engagé légalement lorsque ton offre d’achat est acceptée par le vendeur mais en réalité, ce n’est qu’un accord de principe.
Ce sont les étapes suivantes qui représentent l’engagement. L’offre montre juste ton intérêt et s’il est réciproque, celui du vendeur.
Aller vite pour faire une offre, c’est la plus grande force des investisseurs qui ont l’habitude.
Ils savent repérer immédiatement le potentiel d’un bien et surtout se positionner avant tout le monde en étant extrêmement réactifs pour visiter et surtout être les premiers à faire une offre.
Il faut donc aller aussi vite qu’eux ou travailler avec un pro qui le fera pour toi.
De quoi est composée une offre ? C’est assez simple. Voilà un exemple d’offre.
Tes coordonnées
Désignation du bien (adresse, description, surface...)
Prix
Conditions suspensives
Durée de validité de l’offre (date et heure)
Date maximum de signature d’un avant-contrat
Le propriétaire a alors 3 options :
Refuser → game over
Faire une contre-offre → la négo continue et c’est reparti pour un tour
Accepter → accord sur la chose et le prix quand les 2 parties ont signé
La validation de l’offre
Une fois que l’offre est acceptée, c’est le moment d’aller valider tous les détails qui vont conditionner la réalisation du projet.
Entre l’acceptation de l’offre et la vente effective, il se passe en général 3 mois.
Ton nouvel objectif est d’aller signer un avant-contrat pour sécuriser la vente et t’assurer que le vendeur ne changera pas d’avis pendant ce laps de temps.
Ils ne sont pas obligatoires mais largement recommandés.
Il existe 2 avant contrats :
La promesse de vente (seul le vendeur signe)
Le propriétaire du bien s'engage à te vendre son bien immobilier en t’accordant une exclusivité pendant une période donnée (2 ou 3 mois).
Ça te laisse le temps de bien gérer les démarches administratives comme l’obtention de ton prêt. Si tu rétractes pour X raison, tu devras payer entre 5 et 10% du prix de vente en compensation.
Le compromis de vente (les deux parties signent)
Une fois signé, on considère que la vente est conclue et que la suite n’est que paperasse pour les détails. La vente est juridiquement considérée comme effective sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.
Tu verseras généralement un dépôt de garantie d’environ 5 à 10 % du prix de vente.
Ce montant sera déduit du prix final lors de la signature de l'acte de vente définitif.
Si tu te rétractes dans les délais légaux et à cause des conditions suspensives, ce dépôt te sera restitué.
Tu peux signer ces documents en passant par un notaire (plus long). C’est ce qu’on appelle un acte authentique. Ou en passant par un agent immobilier appelé un acte sous signature privée.
Voici un modèle de compromis de vente.
Dans ce compromis, il est important d’ajouter des conditions suspensives pour te protéger. Elles te permettront de te rétracter en cas de problème avant la signature définitive.
Absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique
C’est un gros mot pour dire que cette vente ne va pas à l’encontre des intérêts publics (respects des sols, risque d’inondation, construction d’une autoroute ou autres risques liés à l’utilité publique)
Obtention de prêt si demande de prêt (C’est le plus important)
Autorisation d’urbanisme. Ici, tu acceptes d’acheter à condition que la copropriété et la mairie acceptent ta demande de travaux.
PS : A la signature du compromis, le vendeur est engagé mais toi, tu as un délai de 10 jours calendaire pour te rétracter sans condition.
Maintenant que tu es d’accord avec le proprio, on part à la chasse aux sous !
A la recherche du prêt bancaire
Je te conseille de contacter directement plusieurs banques et d’y aller rapidement après la signature du compromis. Fais jouer la concurrence.
Tu auras le temps de comparer les différentes propositions ensuite.
Demander un prêt à la banque, c’est comme faire un exposé. Il faut te préparer et faire un dossier.
Je te conseille de préparer 2 éléments. Une présentation en mode power point pour le rendez-vous et un dossier papier que tu donneras au banquier.
Voilà ce que tu dois présenter dans les grandes lignes :
Ta situation globale, une étude de marché, un descriptif du bien, une analyse et exploitation du bien, la demande de financement et surtout ton taux d’endettement actuel.
Calcul : (mensualités de tous les crédits / revenus professionnels + 70% des loyers perçus) x 100.
À côté de tes rendez-vous bancaires, prends le temps de bien récupérer les diagnostics liés à l’appartement et le compte rendu des assemblées générales. C’est important de bien les lire et les analyser pour ne pas avoir de surprises.
Valide toutes les conditions suspensives concernant tes travaux et ton projet global.
Profite en aussi pour faire valider des devis auprès des architectes (extérieur et d’intérieur) et les entrepreneurs en fonction de ton projet.
Choisis bien des matériaux de qualité pour cette partie. Tu veux que ton bien dure dans le temps. Ne brade pas les matériaux. Si tu ne mets pas le prix maintenant, tu mettras le double par la suite.
Lorsque la banque te fait la proposition de l’offre de prêt et qu’elle te convient, pense à attendre 11 jours avant de renvoyer l’offre signée. Il y a un délai de réflexion légale non compressible.
Voilà comment ça se passe :
Accord de principe → réception de l’offre → 11 jours de réflexion → envoi offre signé → envoi au notaire → 2 à 3 mois de constitution de l’acte → signature.
Arrive enfin, le jour de la signature !!
L’acte de vente est toujours signé chez un notaire une fois que toutes les conditions suspensives sont levées et que la banque envoyée l’offre de prêt signée au notaire.
Pense à faire une nouvelle visite dans le bien avant de signer. C’est une sorte d’état des lieux pour t’assurer que rien n’a été dégradé depuis la signature du compromis.
Après la signature du contrat, le transfert de propriété est effectif avec le symbolique passage des clés.
En général, c’est le moment de prendre une petite photo insta pour montrer à tout le monde ta réussite mais surtout que tu as survécu à ce parcours du combattant.
Tu fais aussi un gros chèque en réglant le prix total du bien au vendeur ainsi que le prorata de la taxe foncière.
C’est le notaire qui s’occupe de l’enregistrement auprès des services fiscaux. Une fois effectué, il te renverra tous les documents.
Félicitations ! Tu es proprio !
STOP !! Abonne toi 😉
Mais ce n’est pas fini mon ami… Ça signifie simplement qu’on passe à la 4e et dernière étape de ton parcours.
Tu es une personne géniale et consciencieuse. Tu as donc anticipé cette partie travaux avant d’avoir signé l’acte d’achat.
C’est parti pour les travaux
Si tu es à l’aise avec les travaux et les chiffrages, tu as sûrement pré chiffré toi-même avant de faire une offre et tu as fait venir une ou plusieurs entreprises (en fonction des travaux) au moment de la signature du compromis pour avoir un chiffrage précis et obtenir un devis que tu as présenté à la banque.
Si tu n’es pas à l’aise, tu as fait venir une entreprise lors de la contre-visite pour faire un chiffrage. Tu as ensuite peaufiné les chiffrages à la signature du compromis pour l’obtention du prêt.
Demander un devis peut vite devenir un véritable casse-tête si tu n'es pas habitué. Entre les termes techniques, les clauses et les mentions à décrypter, on peut se sentir perdu. Alors voilà, les grandes étapes :
Choisir l'artisan : Présente le projet et fais la visite avec chacun d’eux.
Est-ce que tu apprécies la personne ?
Est-ce qu’il peut te donner son avis de professionnel en mentionnant des aspects que tu n’as potentiellement pas vus ?
Ton feeling est important à cette étape. Si tu n’aimes pas la personne, passe ton chemin. Demande un devis à ceux avec qui tu veux travailler. Le but est d’évaluer le sérieux de l'artisan.
Je te conseille de demander au moins 3 devis différents pour avoir suffisamment de choix.
Est-ce que tu comprends le devis ? Il est bien détaillé et clair ?
Est-ce que l'artisan peut t’expliquer chaque élément sans difficulté ?
Ne base pas ton jugement sur la réactivité à faire le devis rapidement mais sur le fait qu’il ait pris le temps de bien le faire. La plupart du temps, les devis sont gratuits, mais n'hésite pas à exiger un maximum de détails.
Le choix du devis :
Compare les prix et choisis l'artisan qui propose la meilleure offre. Ça ne signifie pas nécessairement l’offre la moins chère. C’est facile de faire un devis à prix réduit.
Tu dois savoir que pour des travaux supérieurs à 150€, le devis devient obligatoire. Ça te protège en tant que proprio. C’est un contrat tant sur le prix que sur le contenu des travaux qui ne pourront pas être modifiés ensuite.
Vérifie que le devis comporte les 16 mentions obligatoires et les garanties offertes, comme la responsabilité civile ou la garantie de parfait achèvement.
Avant de signer, assure toi aussi que le devis comporte la mention "Bon pour travaux".
Maintenant, c’est signé, tu as bien sélectionné l’entrepreneur et tu connais les prestations exactes qui vont être réalisées.
Il est temps de préparer le démarrage du chantier.
Assurez-vous de la date de démarrage avec l’entreprise ainsi que la durée afin de réaliser un planning de travaux.
Si tu as travaillé avec un architecte, fais en sorte que tous les plans soient bien finalisés et à jour en temps et en heure.
Fais une check-list avec tous les travaux dans l’ordre, avec les plans et les dates correspondantes pour t’assurer que tout s’enchaîne bien.
On aime quand un plan se déroule sans accrocs.
Sache que ça n’arrive jamais ^^ Mais on va limiter au maximum les soucis.
Demande bien que l’entrepreneur s’occupe de l’approvisionnement qu’il a bien passé commande de tous les matériaux pour respecter les délais.
Cadeau : une mini check-list pour ne pas oublier les points importants de dérouler du chantier.
Bien valider la date de fin de chantier en amont.
Prévoir des réunions pré-démarrage avec les différentes équipes pour qu’elles s’organisent entre elles et que chacun soit d’accord avec les délais.
Prévoir la phase de préparation de chantier
Prévoir la phase de démolition permet de nettoyer le chantier avec un lieu de décharge pour les gravats.
Bien faire un état des lieux de fin de travaux et t’assurer que tout est conforme au devis.
Aller hop ! Les travaux, c’est fait !
Ton bien est tout beau tout propre.
Pour de l’achat-revente, ça s’arrête ici et la phase de mise en vente pour démarrer.
Pour les autres, on démarre l’aménagement.
Attention à ne pas raisonner à l’émotion pour du locatif. On ne meuble pas un logement locatif comme on meublerait sa résidence principale.
L’objectif est de faire un truc stylé et dans le budget pour préserver ta rentabilité.
Le choix des meubles dépend de ton projet. Meublé ou non. Longue durée ou non. Ton locataire cible, la taille de ton bien.
Les règles importantes sont les suivantes :
Une peinture pour plaire à tous avec la technique des 3 couleurs
Une couleur dominante : 60 % de blanc en général
Une couleur secondaire : 30 % un peu plus prononcés pour apporter du contraste
Une couleur d’accent : 10 % pour mettre un peu de peps et en accord avec le mobilier
Les sols entre praticité et durabilité
Optimiser la lumière et les rangements
Meubles = Sobriété, modernité et fonctionnalité !
Fais un tour sur Instagram et Pinterest pour te donner des idées. Ce sont des mines d’or.
Si tu lis mes Newsletters régulièrement, tu as compris que louer meublé a beaucoup d’avantages (louer plus cher, souplesse contractuelle du bail, profiter de la niche fiscale du LMNP au BIC Réel).
Il te faut donc des meubles.
Pour un meublé longue durée, une liste de meubles obligatoire est définie par la loi ALUR.
La literie avec couette/couverture. À ne pas négliger surtout pour les notes en courte durée.
Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres.
Des plaques de cuisson.
Un four ou un four à micro-ondes.
Un réfrigérateur et congélateur potentiellement intégré.
La vaisselle nécessaire pour un repas
Des ustensiles de cuisine.
Une table et des chaises.
Des étagères de rangement.
Des luminaires.
Du matériel d'entretien ménager.
Un canapé
La TV n’est pas obligatoire mais fait la différence.
Pour une location courte durée, il faut ajouter des équipements utiles qu’on retrouve dans les hôtels comme un sèche-cheveux, un grille-pain, du savon, des serviettes, etc.
Si tu ne veux pas te prendre la tête, il existe des sites clés en main. Je ne les ai essayés à titre personnel mais j’entends régulièrement parler de EasyMobilier qui a de très bonnes recommandations.
N’oublie pas les détails qui font la différence :
Les cadres déco, miroirs, suspensions
Des luminaires variés : des lampadaires, des spots muraux, des lampes de chevet... La luminosité joue beaucoup dans l’effet “cosy”.
Un tapis devant le canapé
Des plantes : C’est un vrai plus, pour moi, au niveau des photos et de l’ambiance.
Ça y est, ton bien est nickel !
On passe à la phase finale.
La mise en location.
Dans l’édition précédente, je t’avais dit que cette édition se ferait en 2 parties.
Eh bien… Vu la taille de cette édition, il y en aura une 3e 😅
Je n’ai pas envie de faire quelque chose de bâclé pour la fin et celle-ci est déjà largement assez longue.
Si tu lis ces lignes, c’est déjà extraordinaire. Dis-toi, que tu fais partie des 0,0000001% de la population mondiale qui sont arrivés jusque-là.
Tu es un As quoi.
Merci 🫶🏼
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À la semaine prochaine pour la suite !
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Encore une belle édition 👏👏