#17 L’Ami’ssive
Hey l’Ami(e) 👋
Prêt pour les fêtes en famille ? ❄️
Ma mission : Dans 15 ans, je veux que tous les jeunes de 30 ans aient reçu les bases d'une éducation financière.
Aujourd’hui, on va aborder le plus gros débat du monde de l’investissement !
Chacun prêche sa paroisse depuis des décennies.
Qui sera le grand gagnant ?
Vous allez enfin connaître la vérité.
🧑🏫 Ce dont on va parler aujourd’hui :
🎯 Le combat des titans : Bourse vs Immobilier vs Or
Le pouvoir de l’effet de levier
La stratégie peut tout changer
L’importance des supports et frais oubliés
La fiscalité à la revente
Révélation du grand gagant
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L'Ami'ssion 🎯
Concept : chaque semaine, on parle de principes généraux pour améliorer ton quotidien au travers des finances personnelles. La mission : Te créer un futur ensoleillé grâce à tes investissements.
Le combat des titans : Bourse vs Immobilier vs Or
Temps de lecture : 12 minutes
Nous sommes le 1er janvier 1992 en pleine préparation des jeux olympiques d’hiver à Albertville. Les températures sont à peine négatives. C’est un temps idéal.
3 Français intelligents discutent en terrasse d’investissement. Ils n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le meilleur investissement.
Ils font donc un pari et décident d’investir 10 000€ leur épargne au lieu de les laisser pourrir sur leur livret A.
Donald, le premier, n'investit que dans ce qu'il peut toucher. Il choisit donc l'immobilier parisien qui prendra toujours de la valeur selon lui.
Igor, le second choisit la richesse fondamentale, l'or. La valeur de l'argent étant basée sur ce métal, ça ne peut représenter qu'un bon investissement.
Le troisième s’appelle Warren. Il aime la création de valeur et l'innovation. La bourse est donc tout indiquée en choisissant un ETF S&P500.
Regardons le graphique pour voir ce qui s’est passé sur cette période.
Les 10 000€ de nos trois compères ont eu des multiples totalement différents.
Le S&P500 a fait +2 343% → 234 290€
L’or a fait +692% → 69 203€
L’immobilier parisien a fait +395% → 39 531€
Ok sur le papier, la réponse la plus simpliste, c’est la bourse ! Wouhou !
Oui mais non. C’est totalement faux.
Raison numéro 1 : L’effet de levier
Avec l’immobilier, tu peux profiter de l’effet de levier.
C’est impossible avec les autres.
C’est-à-dire qu’avec 10 000€, Donald a emprunté de l’argent pour acheter un bien à 50 000€.
Son investissement a donc généré 5x plus en théorie soit 197 655€.
Paf ! Un prêt plus tard, l’immo passe en 2nd place.
Attention, il faut penser au remboursement du prêt qui avait un taux de 9% en 1992. 🤯
Même en partant du principe qu’il a été renégocié par la suite pour atteindre un taux lissé à 5% sur 20 ans. Le montant total à rembourser représente 66 000€.
Soit une valeur réelle obtenue de 131 655€ pour l’investissement immo.
Mais c’est pas tout.
Raison numéro 2 : La stratégie.
Ce que tu fais de ton investissement pendant cette période change tout.
Pour la bourse, Warren a opté pour un ETF dont les dividendes sont automatiquement réinvestis pour profiter des intérêts composés.
Si les dividendes avaient été distribués au fur et à mesure sans être réinvestis, la valeur de son investissement aurait été nettement diminuée.
Pour l’immobilier, j’ai seulement pris en compte la valeur au m2 pour un appartement parisien. Mais si Donald décide de louer cet appartement pendant cette période.
La plus value générée est incroyable.
En 1992, le prix au m2 à Paris était en moyenne à 3 200€ (le bon vieux temps).
Avec l’effet de levier, il a pu acheter un studio de 15,6 m2.
J’ai eu du mal à trouver des informations fiables sur le prix du loyer à cette époque avec le changement franc/euro donc on va faire avec ce qu’on a.
Mes calculs m’amènent à environ 220€/mois pour cette surface pour une location longue durée non meublée (Airbnb n’existait pas à l’époque).
Depuis, les loyers ont augmenté de 2%/an en moyenne sur 30 ans.
Ça ajoute à notre investissement immobilier un gain 134 200€ de loyers !
Je suis gentil avec Donald, je suis parti du principe que le logement est occupé à 100% sur 30 ans (impossible dans la pratique).
L’immobilier passe donc sur la première place du podium avec 265 855€ (131 655€ + 134 200€).
C’est un minimum car la stratégie peut être encore largement optimisée en immobilier. Les loyers peuvent être augmentés en faisant de la location meublée ou en faisant de la location courte durée.
Tu commences à capter que le combat se joue réellement entre l’immo et la bourse ^^
Raison numéro 3 : Les supports et frais souvent oubliés
Pour la bourse, il existe plusieurs moyens d’investir.
Via un PEA
Via un CTO
Via une Assurance-vie
Ce qui change entre les 3, ce sont les frais appliqués et la fiscalité. C’est primordial de connaître les trois pour bien investir en Bourse.
C’est un sujet à part entière donc aujourd’hui, on reste dans la simplicité. On va dire que notre ami Warren a investi via un bon PEA qui a justement été créé en 1992 (petite note d’histoire).
C’est le plus avantageux des trois quand on investit 100% en bourse et qu’on est résident français. Pour faire simple, il y a quelques euros de frais à l’achat puis aucuns frais jusqu’à la revente.
Pour l’immobilier, c’est une autre paire de manches. Certaines sorties d’argent sont obligatoires.
Donald le sait mais il a tendance à l’oublier dans ses calculs.
Frais d’agence à l’achat
→ 5% du prix d’achat. On ne les a pas comptés plus haut mais ils représentent 2 500€. (C’est le % moyen appliqué par les agences)
Frais de notaire
→ 5% du prix après les frais d’agence. Idem, ils sont de (50k-2500)*5% = 2 375€.
Les éventuels travaux de rénovations
Actuellement, ils sont estimés à 240€/m2 pour un rafraîchissement jusqu’à 1 000€/m2 pour des travaux conséquents. Je vais donc me permettre une approximation de 5 000€ de travaux sur la période.
Je dois vous avouer que je n’ai pas réussi à trouver des données pertinentes sur les coûts des travaux sur les 30 ans.(matière première, main-d’œuvre, etc. en fonction des années).
Les charges de copropriété
Elles sont estimées 50€/an par m2 ainsi que les coûts des travaux votés par la copropriété comme un ravalement de façade peuvent s’y ajouter.
Ils dépendent de la nature des travaux et de la taille de l’immeuble. On va ajouter un coût de 23 000€ bien que, ce ne soit qu’une estimation. (Environ 50*15*30)
Les frais d’agence pour gérer les locataires
À paris, le turnover des locataires est de 3 ans en moyenne pour un logement.
À l’époque, l’agence immobilière était une étape obligatoire pour trouver un locataire, faire les visites et les états des lieux.
Il y a donc des frais d’agence allant de 6% à 10% des loyers imputés.
Ça fait encore baisser 10 736€ les montants des loyers avec une moyenne de 8%. (Somme des loyers*8%)
En enlevant tous ces frais additionnels, Donald fait la grimace et Warren reprend sa pole position.
Mais !
Il y a toujours un « mais ». 😅
Il faut penser à la raison numéro 4.
Raison numéro 4 : La fiscalité à la revente
C’est bien beau de dire qu’on a un gros portefeuille mais en réalité, ce qui compte dans l’investissement, c’est la revente.
Igor, notre ami qui avait investi dans l’or était plutôt tranquille jusqu’ici.
Il revient sur le devant de la scène pour revendre son or.
Ou pas.
La loi a changé depuis 2014 sur la revente de l’or. Comme Igor possède son investissement depuis plus de 22 ans, il est exonéré de taxe à la revente. Avant 22 ans, c’est une taxe dégressive allant de 36,2% à 0% avec un abattement annuel de 5%.
Igor est donc un homme heureux. Il vend son or pour 69 203€ sans grande fluctuation ni encombrement. La seule chose qu’on lui a demandée était de fournir son certificat d’authenticité qu’il a obtenu le jour de son achat.
Warren lui a bien fait de choisir un PEA.
Étant donné qu’il le détient depuis plus de 5 ans, il est exonéré d’une partie des impôts sur la plus-value. Il passe de 30% à 17,2%. Il revend ses actions pour 234 290€ et paye des 38 578€ d’impôts. La valeur nette est donc de 195 712€.
Warren aussi est heureux. Ça l’embête un peu de payer des impôts sur ses plus-values mais son investissement a été performant. Il ne s’en est pas soucié pendant 30 ans malgré plusieurs crises traversées, le jour où il a voulu vendre, il a simplement appuyer sur un bouton pour avoir l’argent sur ton compte en banque.
Donald veut revendre son appartement à sa valeur théorique de 197 655€. Ça met du temps car la réalité du marché est un prix à 10 000€ du m2 soit une valeur de 156 000€. Après de nombreuses visites et plusieurs mois, il finit par vendre à ce tarif en espérant que les acheteurs obtiennent leur prêt.
Sur ce montant, il faut déduire quelques frais supplémentaires.
Je parle des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre son bien. Ça représente environ 150€ pour son appartement.
Un coût de peinture de 3 600€ pour augmenter le prix de vente.
Ainsi que les frais d’agence de 4% sur le prix de vente équivalant à 6 240€.
Ça nous donne un montant total réel de 170 599€ qui sont tombés dans la poche de Donald. Cette somme représente le prix de vente et les loyers perçus amputés de toutes les charges citées.
Alors le voici, le voilà !
Le podium réel ! (bien qu’approximatif) de notre compétition est le suivant.
1- Warren avec ses actions en bourse pour une valeur de 195 712€ → +1 957%
2- Donald avec son appartement parisien avec 170 599€ → +1 706%
3- Igor avec ses jolis lingots pour 69 203€ → +692%
Alors que penses-tu de tout ça ?
Intéressant. Mais…
Je dois te faire une confidence.
Tu ne dois pas prendre cette démonstration comme une vérité ni un conseil en investissement.
Certains de ces chiffres sont approximatifs et il existe de nombreux moyens d’optimiser un investissement en Bourse et encore plus en immobilier.
De plus, ta situation personnelle, ton schéma familial, ton salaire, ton impôt sur le revenu, ton taux d’endettement, tes stratégies d’optimisations fiscales sont tout autant de facteurs qui peuvent faire pencher la balance.
Je voulais surtout te faire passer plusieurs messages aujourd’hui :
👉 L’immobilier n’est pas un investissement passif. Il demande beaucoup de temps et il y a de très nombreux éléments/incidents à prendre en compte. C’est loin d’être l’investissement le plus simple à faire. Mais les possibilités qu’il apporte avec le pouvoir de l’effet de levier sont absolument géniales.
👉 La bourse est extrêmement passive et liquide. Bien que ça soit un investissement qui fluctue beaucoup, sur le long terme, c’est un investissement gagnant et sans prise de tête. Il est accessible avec quelques dizaines d’euros, ce qui en fait le meilleur investissement pour démarrer facilement.
👉 L’or est une valeur refuge. Ce n’est pas l’investissement recommandé pour viser du rendement. Par contre, c’est un excellent investissement en période de crise.
Conclusion :
On en revient toujours au principe de base de l’investissement.
La diversification.
On voit qu’entre la bourse et l’immobilier, il y a un vrai match à long terme. Les deux ont des avantages et des inconvénients. Pour être un bon investisseur, il faut faire les deux. Ce sont les deux piliers selon moi.
On n’en a pas parlé aujourd’hui mais il existe aussi des investissements immobiliers passifs comme les SCPI. Ils génèrent moins de rendements mais tu évites à côté de toutes les galères liées à l’achat et la gestion d’une location.
J’espère que tu as aimé notre match du jour et que tu as appris des choses.
Et si ce n'est pas encore fait, tu peux t'abonner ici :
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Je te souhaite d’excellentes fêtes de fin d’année et je te dis à la semaine prochaine !
Prends soin de toi et de ta famille,
Alex