Hey ! 👋
Bienvenue dans cette 36e édition de cette Newsletter et aux 14 personnes qui nous rejoignent cette semaine !
Tu as déjà entendu dire que le marché immobilier français est en crise ?
Et bien, c’est le cas.
Il y a une crise du logement, des biens vieillissants et il faut renouveler le parc immo.
Il existe 3 manières de résoudre cette crise :
Construire de nouveaux logements qui impliquent souvent l’agrandissement des villes au détriment des zones agricoles ou forestières.
Détruire des logements pour en construire de nouveaux.
Rénover les anciens logements pour les mettre à jour.
Aujourd’hui, nous allons nous intéresser à la 3e solution en faisant appel à une armée de professionnels méconnus.
Tu as aussi entendu parler de la loi énergétique qui interdit de louer un bien s’il a une mauvaise note énergétique ?
Les logements avec un DPE G+ ont été interdits à la location depuis 2023.
Les G seront interdits à partir de 2025, F en 2028 et E en 2034.
Pour louer à nouveau ces biens, il faut améliorer leur note avec des travaux. Ça tombe bien, c’est une des spécialités de ces professionnels méconnus.
On les appelle les marchands de biens.
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Concept : Améliorer tes connaissances en éducation financière. Pas besoin d’être un expert mais au moins de connaître les bases.
C’est quoi un marchand de biens exactement ?
Temps de lecture : 5 minutes
Ce sont des professionnels de l’immobilier spécialisés dans l’achat, la rénovation et la revente de biens sur des courtes durées.
Leur talent consiste à repérer un bien aux allures banales pour en faire des pépites immobilières.
Lors de la revente du bien, ils vont générer une plus-value immobilière. C’est grâce à elle qu’ils gagnent leur vie.
Achat du bien + travaux → revente du bien + plus values.
C’est assez simple en théorie.
C’est dans la pratique que tout leur savoir-faire se révèle au grand jour car leur objectif est d’effectuer cette opération le plus rapidement possible.
MDB (Marchand de biens) n’est pas un métier réglementé comme peut l’être agent immobilier et aucun diplôme n’est nécessaire pour l’exercer.
Il existe tout de même des formations pour devenir MDB mais en général, c’est un métier de passionné autodidacte.
On parle de personnes qui achètent un bien immobilier à titre personnel, puis un 2e et un 3e jusqu’à se prendre tellement au jeu qu’ils développent une expertise unique et en font leur métier.
Ne va pas croire que c’est facile de devenir MDB.
Il y a de nombreuses obligations et responsabilités à ne pas négliger. Un MDB est considéré comme un professionnel de l’immobilier. Il a donc une responsabilité morale et légale envers les acquéreurs par rapport aux potentiels vices (apparents ou cachés).
Je t’en ai parlé dans les éditions précédentes, investir en immobilier est un parcours du combattant.
Comment définir le prix de ton offre et comment aménager ton bien ?
Comment mettre ton bien en location et trouver le bon locataire ?
Alors imagine investir dans une 10aine de biens par an. Il faut être bon.
Avec le temps, les marchands de biens deviennent de réels couteaux suisses.
Les compétences nécessaires pour devenir un excellent marchand de biens
Connaissance du marché immobilier
Ils connaissent les tendances du marché immobilier ainsi que les facteurs qui influent sur les prix des biens immobiliers. Ils savent estimer la valeur d’un bien immobilier pour acheter des propriétés à un prix compétitif et maximiser les bénéfices lors de la revente.
Capacité d’optimisation d’un bien
Ils ont des compétences techniques très variées. Ils connaissent les mécanismes de travaux et leurs exigences sur le bout des doigts, mais également les contraintes urbanistiques, d’architectures, les obligations réglementaires, le droit bancaire et notarial.
Pour faire simple, ils connaissent toutes les techniques et jouent avec les bons leviers pour optimiser les biens immobiliers.
Compétences commerciales
Ils comprennent les besoins et les objectifs des différentes parties prenantes pour tirer leur épingle du jeu. Le vendeur du bien qui veut réaliser une plus value, l’agent immobilier qui veut aller vite, les artisans qui ont des disponibilités limitées et le futur acheteur qui veut acheter son bien idéal au bon prix.
Gestion de projet à la p’tit suisse.
Telles des horlogers suisses, une gestion de projet millimétrée est clé dans l’activité de marchand de biens. La capacité à gérer efficacement les projets de rénovation immobilière, y compris la coordination des entrepreneurs, la gestion des budgets et des échéanciers, est nécessaire pour maximiser les bénéfices.
Une gestion financière irréprochable
L’activité de MDB requiert une gestion financière irréprochable pour pérenniser son activité. Ainsi, comme toute activité commerciale, le métier de MDB comporte des risques.
La capacité à évaluer et à prendre des risques calculés est donc essentielle pour réussir. Savoir gérer efficacement les finances, y compris la budgétisation des coûts d’achat, de rénovation et de vente, ainsi que la gestion des flux de trésorerie, est important pour assurer la rentabilité des opérations d’achat revente immobilier.
Une compétence juridique et fiscale est donc primordiale également.
Se créer un réseau pour assurer son succès
Les MDB sont des entrepreneurs qui commencent seuls.
Mais pour réussir, le secret, c’est de s’entourer.
Il existe de nombreuses personnes auxquelles il doit faire appel pour mener à bien ses projets. Des inconnus qui deviendront des atouts indispensables. Agents immobiliers, Apporteurs d’affaires, Notaires, Maîtres d’œuvre, Artisans, Urbanisme, Acheteurs et vendeurs immobiliers, Banquiers, Courtiers etc.
Les avantages et inconvénients du métier de marchand de biens
Avantages :
Le plus important : C’est un métier passion ! Que demander de plus.
En développant son activité, il développe aussi son patrimoine immobilier par la même occasion. Un bon MDB s’évertue à diversifier ses investissements en achetant différents types de biens immobiliers dans différentes localités pour répartir les risques, apprendre et grandir.
C’est un métier complet aux milles couleurs, interactions et challenges avec des thématiques très variées.
Enfin, c’est une activité pleine de liberté car on est son propre patron. Pour info, d’après l’INSEE, le salaire moyen est à 50k€/an en rythme de croisière.
Inconvénients :
Ce n’est pas un métier sans risque. Ça reste une entreprise qui dépend de son marché.
Entre autres, on peut noter les risques dus aux fluctuations du marché immobilier, aux coûts de rénovation imprévus, aux imprévus de manière générale et à la nécessité de gérer parfaitement ses finances.
La phase de prospection peut aussi se révéler difficile et frustrante surtout au début. Il est compliqué de trouver des bonnes affaires lorsqu’on commence cette activité, notamment à cause du manque de réseau.
Il faut donc commencer petit en montant de grade petit à petit.
Pour passer à l’étape d’après, il faut créer de la plus-value à la revente.
Comment créer la plus value d’une opération ?
Principe 1 : Il faut trouver le bon bien.
Tous les moyens sont bons.
Au début, on commence par surveiller les annonces immobilières et on se balade dans les rues en regardant autour de soi.
Puis on s’attaque aux opportunités discrètes en participant à des ventes aux enchères immobilières, on recherche des propriétés abandonnées nécessitant des rénovations importantes.
Avec les années, c’est le réseau qui change tout et qui te présente des opportunités avant même qu’elles ne soient rendues publiques. Les opportunités Off-market.
Une fois que tu as trouvé le bon bien, tu vas pouvoir passer au 2e principe en utilisant certaines techniques.
Principe 2: Utiliser une des 5 techniques pour les travaux
Technique 1 : La rénovation basique (petits travaux)
Rafraîchir un bien à la Damidot.
➡ Concept : Le processus classique : acheter, rénover, vendre.
➡ Avantages : Augmente un peu la valeur du bien, attractivité à la revente.
➡ Inconvénients : Gestion des travaux et une plus value qui ne vaut pas toujours la peine des procédures.
Technique 2 : La grosse rénovation
Faire les travaux que personne n’ose faire.
➡ Concept : Comme la technique 1 : acheter, rénover, vendre.
➡ Avantages : Augmente significativement la valeur du bien, attractivité à la revente.
➡ Inconvénients : Gestion des travaux, risque d'imprévus coûteux.
Technique 3 : La division
C’est clairement la technique préférée des marchands de biens. Ça consiste à acheter un grand bien pour le vendre en plusieurs petits. Historiquement, la France était composée de grand terrain et de grandes maisons. C’est donc un terrain de jeu idéal. On peut séparer cette technique en 3 pratiques.
Division parcellaire : (avec ou sans maison)
➡ Concept : Acquérir une propriété avec un large terrain, le diviser, puis vendre.
➡ Avantages : Aucun besoin de rénovation, juste une solide connaissance en urbanisme. Promets de belles opportunités.
➡ Inconvénients : La complexité des démarches administratives. Les procédures d'urbanisme et les dépôts de PC peuvent allonger les délais.
Revente à la découpe :
➡ Concept : Acheter un immeuble en mono propriété et vendre les lots séparément.
➡ Avantages : Potentiel de gain élevé, répartition du risque.
➡ Inconvénients : Exige une expertise dans la division et la gestion de copropriété.
Division immobilière :
➡ Concept : Transformer un grand bien comme une maison en plusieurs appartements.
➡ Avantages : Potentiels de rendement élevés.
➡ Inconvénients : Complexité avec travaux de divisions et exigence d'une expertise approfondie.
Technique 4 : La surélévation / l’agrandissement
Acheter un petit bien pour le vendre plus grand en construisant une annexe. C’est une technique moins utilisée car restreinte par les lois urbanistiques et moins rentable que la division.
Technique 5 : L’achat et la revente sans travaux
Aussi appelé le Flip rapide. C’est l’opération la plus rapide et la plus simple à réaliser. Seuls les meilleurs maîtrisent cette technique.
➡ Concept : Repérer une anomalie de marché, acheter puis revendre au prix du marché.
➡ Avantages : Simple et rapide.
➡ Inconvénients : Marges moins importantes qu'avec d'autres stratégies, nécessite un réseau solide, ne génère pas de valeur ajoutée d’un point de vue rénovation du parc immobilier.
Le MDB a trouvé son bien et il a choisi la technique qu’il va utiliser pour augmenter la valeur de son bien. C’est le moment d’appliquer le 3e principe. C’est celui qui fait la différence entre un marchand de bien lambda et un vrai pro.
Principe 3 : Gagner du temps
Tu l’as compris. On ne gagne de l’argent qu’à la revente.
Le but est donc de raccourcir au maximum le temps entre chaque les étapes du processus. Chaque seconde qui passe “coûte de l’argent”.
L’optimisation et l’anticipation de chaque étape sont donc primordiales.
Gagner du temps grâce au réseau pour trouver les bons biens.
Préparer l’acquisition pour faciliter les démarches administratives.
Gagner du temps dans la phase de financement. En finançant le bien avec une banque traditionnelle, ce n’est pas simple. Elles demandent de justifier d'une expérience dans l'immobilier pour accorder le prêt (c’est donc très compliqué pour les Néo Marchand de biens). Et elles demandent 30% d'apport. Bref, une vraie difficulté pour optimiser le processus.
Assurer le bon déroulé des travaux en anticipant tous les pépins potentiels et en travaillant avec des partenaires de confiance.
Vendre rapidement à un bon prix avec un réseau d’agent immobilier trié sur le volet.
En appliquant tous ces principes, les marchands de biens vivent de la rénovation du parc immobilier.
C’est un métier passionnant de passionnés.
Il est donc assez peu connu du grand public car intimiste qui ne se joue qu’entre initiés. Heureusement, ça change petit à petit.
Les MDB s’ouvrent de plus en plus en parlant publiquement de leur expertise, en partageant leurs aventures de recherche et de travaux lors de leurs opérations immobilières sur les réseaux.
C’est un métier ouvert à tous.
Si tu veux te lancer, il est recommandé de faire une formation. Une bonne formation permet d’avancer beaucoup plus vite et surtout d’éviter des erreurs pour sécuriser les opérations à succès.
Au-delà de la formation, il existe d’autres alternatives pour se former que j’aime beaucoup.
Certains marchands de biens proposent de participer au financement de leurs opérations pour apprendre de l’intérieur.
Le principe est de mettre un billet dans l’opération. Eux se chargent de toute l’opération, ils te partagent tous les détails pour que tu puisses apprendre de l’achat jusqu’à la revente.
À la revente, tu récupères ta mise avec une part de la plus-value.
C’est un excellent moyen de faire de l’immobilier de manière détournée.
Pour les marchands de biens, en participant au financement, tu leur permets de gagner beaucoup de temps. Ils n’ont donc pas besoin de passer par un prêt bancaire long, procédurier et contraignant.
C’est donc un modèle win-win et j’adore ça !
J’en profite pour te présenter ma petite opportunité sur ce thème
L’opportunité : LeBonFlip
Ce sont 2 marchands de biens qui se sont associés pour t’offrir ce genre système win-win.
Investisseur touche à tout de l’immobilier. (SCI, nu, meublé, LDC, locaux commerciaux, achat-revente…) et animateur du podcast 'La Bonne Fortune' qui a vocation à éduquer les Français au monde de l’immobilier.
Grand sportif et marchand de biens avec une grande expertise dans la division Immobilière.
Ils communiquent au quotidien pour éduquer les investisseurs amateurs à passer au niveau supérieur. Éducation immobilière à l’achat revente tout en faisant fructifier tes finances, c’est leur ADN.
On partage cette vision commune et ce sont des humains en or.
LeBonFlip, c’est quoi exactement ?
C’est une entreprise qui propose des opportunités d'investissement dans des projets immobiliers, appelés "Flips"(comme dit plus haut, qui se veulent rapide).
Voilà comme ça se passe :
Ils te proposent des opportunités d'investissement immobilier qu’ils identifient.
Ils te permettent de co-financer l’opération (ils investissent eux aussi). Tu investis dans ce qu’on appelle des obligations.
C’est facile d’accès et les démarches sont simplifiées et régulées par une plateforme spécialisée.
Pour te remercier de ton investissement et du gain de temps, ils proposent un rendement de 13% par an.
D’un point de vue éducatif, LeBonFlip fournit des mises à jour régulières sur l'avancement des projets par newsletters, un groupe WhatsApp dédié, et des visioconférences FAQ pour répondre aux questions des investisseurs.
LeBonFlip a actuellement un projet immobilier en cours, offrant une excellente opportunité d'investir dès maintenant.
Elle ne sera disponible que quelques jours alors profites-en :)
Pense à cliquer sur le ❤️ juste en dessous.
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Vous êtes de plus en plus nombreux et ça me ravie !
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Alex, comme toujours, ta newsletter excelle à clarifier les concepts d'investissement avec une pédagogie unique qui rend la lecture extrêmement plaisante. Chapeau !
(Merci aussi pour la mention 😉)