This is the end!
On arrive à la dernière semaine de cette mini-série immo 😁
Semaine 1 : Comment définir son projet et trouver le bien idéal ?
Semaine 2 : Comment définir le prix de ton offre et comment aménager ton bien ?
On va finir en beauté !
Prêt(e) ? 😁
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Comment mettre ton bien en location et trouver le bon locataire ?
Temps de lecture : 9 minutes
Pour rappel, un projet immo se découpe en 4 phases :
1- Définition du projet : dans quoi investir
2- Analyser et rechercher le bien
3- Acquisition et administratif
4- Travaux et location
C’est la dernière étape.
Elle est essentielle pour la suite de ton investissement.
Maintenant que ton bien est tout beau tout propre, il va falloir le mettre en location.
Passer par une agence ou non ?
La bonne nouvelle, c’est que tu as déjà défini ton projet en amont.
Tu sais déjà si tu vas louer pour de la longue ou courte durée, en nue ou en meublé, en colocation ou non.
La dernière grosse question à laquelle on n’a pas répondu, c’est :
Est-ce que tu vas gérer la location tout seul ou via une agence ?
Les deux ont des avantages et des inconvénients.
Pour passer par une agence :
Ils s’occupent de tout. C’est un gain de temps incroyable. Prendre des photos, rédiger l’annonce, trouver le locataire, faire les visites, vérifier les dossiers, l’état des lieux, etc.
Tu n’as pas besoin de connaître toutes tes obligations de propriétaires car ce sont eux qui s’en occupent. Émission des quittances de loyers, relation avec le syndic.
Tu n’as pas besoin de gérer les galères qui peuvent subvenir, comme un loyer impayé, les relances, les petits travaux, etc.
Une bonne agence a aussi un rôle de conseil.
Contre passer par une agence :
Le service, ça se paye. Ils prennent donc une part de ta rentabilité.
Tu ne maîtrises pas 100% de la qualité du service rendu. Ça peut être désagréable pour le locataire à l’impression d’être un simple numéro dans une industrie bien huilée.
Partons du principe que tu ne souhaites pas passer par une agence. Ça nous permettra d’aborder tous les points importants.
Pour commencer, on va parler du prix du loyer.
Fixer le prix du loyer
Tu l’as déjà défini plus au début du projet mais une dernière révision est toujours la bienvenue.
Pour fixer un bon loyer, ni trop élevé, ni trop bas, tu dois bien prendre en considération l’état du marché de la location dans la ville.
Le prix est basé sur la surface au sol, le nombre de pièces, l’état du logement et sa date de construction, l’étage, le nombre de balcons ou terrasses, un parking ou un garage, un ascenseur, etc.
Le quartier et les commerces à proximité sont un point essentiel aussi.
Vise une fourchette médiane. Plus tu vises haut, moins tu as de chance de loyer ton bien. Mets-toi dans la tête du locataire.
Maintenant que tu connais ton prix, c’est le moment de penser à se protéger.
Diagnostics et assurances
Tu as plusieurs armes à ta disposition.
Les diagnostics obligatoires à faire réaliser.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui contrôle la consommation énergétique du logement, valable 10 ans. Il devra figurer dans l’annonce.
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), si le logement a été construit avant 1949.
L’État des Risques et Pollutions (naturels, technologiques, miniers, etc.), valable 6 mois, également appelé ERNMT. Tu peux le remplir tout seul ici Errial.georisques.gouv.fr. Facile.
L’État de l’installation intérieure de l’électricité et de gaz, si l’installation a plus de 15 ans.
Le diagnostic Bruit si tu es proche d’un aéroport. C’est un simple formulaire en ligne disponible sur Ecologie.gouv.fr.
Aucune assurance n’est obligatoire à l’exception de l’assurance habitation si le bien n’est pas en copropriété. Cependant, tu peux souscrire à une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Elle intègre de nombreuses garanties. Elle peut représenter entre 1% et 4% du loyer annuel en fonction des options que tu choisis.
La garantie responsabilité civile
la garantie incendie, explosions
la garantie dégâts des eaux
la garantie catastrophe naturelle
la garantie catastrophe technologique
la garantie dommage électrique
la garantie bris de glace
la garantie vol et vandalisme
La garantie loyer impayé
Rédiger une annonce au top
Il faut que tu prennes des jolies photos de ton bien. Plus la durée de location est courte, plus je te conseille de faire appel à un photographe professionnel pour des photos top qualités.
C’est un des éléments les plus importants de ton annonce. C’est ce qui aide le locataire à se projeter. Il ne faut surtout pas négliger l’impact de la qualité ici.
Savoir faire des jolies photos de famille n’est pas un métier 😉
Voici quelques points importants :
La luminosité. Bien choisir un jour ensoleillé à midi pour prendre les photos.
Le format paysage plutôt que portrait : les pièces sembleront agrandies et permettent de bien se rendre compte des volumes.
Une photo de chaque pièce : cuisine, salle de bains, salon, chambre(s), balcon, et n’oublie pas les rangements et les équipements pour bien les mettre en valeur.
Range au maximum le logement s’il est meublé. Si des affaires traînent, ça envoie le signal qu’il n’y a pas assez de rangement. Le balai dans le coin d’une pièce ne doit pas apparaître sur les photos par exemple.
Pour la rédaction de l’annonce, tu peux t’inspirer de ce qui existe déjà. Regarde les annonces que tu préfères et inspire-toi du contenu.
Essaie d’aller le plus possible dans le détail pour présenter le bien mais aussi les alentours.
La surface, emplacement, nombre de pièces, équipement sur place (ascenseur, parking, machine à laver, etc.), montant du loyer, montant des charges, type de bail, commodités et transports en commun à proximité.
Plus ton annonce sera complète, plus tu auras de chance de trouver un locataire rapidement.
Pour publier ton annonce, il existe de nombreuses possibilités.
Tu peux passer par les sites de petites annonces entre particuliers (PAP, Seloger, BienIci, etc.), faire appel à des plateformes de mise en relation entre propriétaires et locataires (AirBnb, Booking, etc.), ou passer par une agence immobilière.
Tu peux en choisir plusieurs pour toucher un maximum de locataires potentiels.
Si tu as lu jusqu’ici, pense à t’abonner 😉
Organiser les visites
Ici, les locations courte durée ne sont pas concernées. Sauf si tu t’amuses à faire visiter ton AirBnb avant de le louer 😅
Pour les visites, il y a clairement 2 écoles :
Les visites groupées. On optimise le temps passé et dans le lot, il y aura bien des gens intéressés. C’est une bonne pratique dans les zones tendues où la demande est plus forte que l’offre.
Les visites individuelles. J’aime l’humain donc j’ai tendance à préférer cette solution. Le principal avantage est l’initiation d’un échange bilatéral. Tu as plus de temps pour discuter avec le locataire et vérifier son dossier. De son côté, le locataire sera plus à même de poser des questions et de mieux se projeter dans le logement.
Lors de la visite, il faut bien faire le tour de toutes les pièces avec les annexes (garage, cave, grenier, dépendances, etc.).
Je le dis au cas où mais ça me paraît évident. Inutile de mentir ou d’omettre des éléments. Si la rue est bruyante, il le saura vite. S’il l’apprend après, il aura plus de chance de partir vite.
À la fin de la visite, demande toujours une copie de leur dossier de location (papier ou mail). Tu peux éliminer directement ceux qui n’en ont pas préparé.
Choisir le bon locataire
Plusieurs visites, plusieurs dossiers. Mais il n’en restera qu’un !
Alors, éliminons par ordre.
1- Le dossier doit être complet
Un justificatif d’identité : carte d’identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité
Un justificatif de domicile : facture d’eau, quittance de loyer, attestation d’hébergement, etc.
Un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, certificat de scolarité, carte professionnelle, certificat d’identification à l’INSEE, extrait KBIS
Des justificatifs de revenus : trois derniers bulletins de salaire, bilan comptable, avis d’imposition sur le revenu, justificatif de versement de la CAF ou Pôle emploi.
Attention, il est interdit de demander les éléments suivants.
la carte Vitale
un RIB
une photo d’identité
des examens médicaux
une attestation d’absence de fichage à la Banque de France
le casier judiciaire
2- Il faut s’assurer que le locataire ait un niveau de rémunération suffisant.
Dans certains cas, vous pouvez demander une caution.
La caution solidaire avec un proche qui se porte garant pour payer les loyers en cas de défaillance. Quasiment systématique pour les étudiants.
Sache qu’il existe aussi la garantie Visale. C’est un dispositif de cautionnement gratuit, et qui prend en charge les loyers impayés ainsi que les dégradations locatives. Si le locataire n’a pas de proches ayant les moyens d’être caution, c’est une excellente alternative.
Pour être éligible à la garantie Visale, il a quand même quelques conditions :
Le locataire doit être âgé de 18 à 30 ans maximum. La situation professionnelle n’a pas d’importance (CDI, intérim, etc…)
Au-delà de 30 ans, le locataire doit être salarié mais pas en CDI dans le secteur privé ou agricole et faire une demande dans les 6 mois suivant sa prise de poste.
Le logement doit impérativement être situé sur le territoire français, et être la résidence principale du locataire.
Le loyer doit être inférieur à 1 300 € (1 500€ à Paris)
Maintenant que tu sais tout ça, tu vas pouvoir choisir ton locataire.
Pense bien aux personnes derrière les chiffres.
Le feeling que tu as eu lors des visites est très important. Un con lors des visites sera un locataire con. Le dossier doit être propre mais n’oublie pas qu’on loge des personnes avant tout.
PS : un CDI n’est pas une garantie de sécurité. On peut se faire virer d’un CDI. On peut quitter un CDI le lendemain de la signature du contrat. Ce qui compte, c’est que suffisamment d’argent entre chaque mois. Certains freelances avec des salaires fluctuants seront beaucoup plus stables que des personnes en CDI.
Signer le bail de location
On approche de la fin !
Juste avant de signer le bail, il faut faire l’état des lieux d’entrée.
Il faut être méticuleux à cette étape. Il est réalisé par le bailleur (toi) ou le gestionnaire qui a le droit de sous traiter cette étape.
Le but est de faire le tour de toutes pièces pour faire une photo exacte de l’état du logement à l’entrée du locataire.
Ça concerne chaque pièce, l’inventaire du mobilier, des équipements, l’état de chaque revêtement. Il faut tout noter et bien prendre des photos. On n’oublie pas de faire le relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.
Fissures, traces, taches (même les plus petites et moins voyantes), plafond, intérieur des placards, les plinthes, etc.
Dernier point : le nombre de clés remises au locataire.
Il existe des solutions digitales pour te simplifier la vie.
J’ai eu un petit coup de cœur pour l’application Edouard. Elle te permet de prendre des photos et de les intégrer directement à l’état des lieux.
Une fois signé, le locataire disposera d’un délai de 15 jours après la remise des clés pour ajouter des éléments au besoin.
On passe à la signature finale tant attendue !
La signature du bail est une étape obligatoire.
C’est un contrat qui récapitule tout.
L’identité et l’adresse du locataire, du propriétaire et du gestionnaire (s’il y en a un)
L’adresse exacte du logement
Le type de bien : appartement, maison, nombre de pièces, dépendances, parties communes, etc.
La durée du bail
Le montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de révision du loyer (sois bien clair sur ce dernier point pour que le locataire n’ait pas de surprise le moment venu)
Le montant du dépôt de garantie (1 mois de loyer pour une location nue et 2 mois pour une location meublée)
La date de début de la location
Une copie de l’état des lieux
Les diagnostics obligatoires que tu as faits plus haut
Le contrat de bail est signé par toutes les parties prenantes (propriétaire, locataire, garant) et une version est remise à chacun.
Voici un modèle de bail pour une location non meublée. (2024)
Voici un modèle de bail pour une location meublée. (2024)
Assure-toi que le locataire a bien souscrit à une assurance habitation. Demande-lui une attestation (à renouveler chaque année).
C’est carré ! Tu peux lui remettre les clés et commencer à empocher tes loyers !
Wouhou !! Félicitations !
Tu peux ouvrir une petite bouteille de champagne et commencer à rechercher d’autres biens 😜
La gestion d’un appartement ne s’arrête malheureusement pas à la mise en location.
Chaque mois, tu devras envoyer les quittances de loyer au locataire.
Chaque année, tu devras gérer la régularisation des charges locatives.
Au besoin, tu devras entretenir le logement et prendre en charge les gros travaux : remplacement de la robinetterie, isolation, entretien de la toiture, etc.
PS : Les petites réparations et travaux sont à la charge du locataire : remplacement d’un joint, d’une ampoule ou une fuite d’eau.
Un truc qui est oublié par certains propriétaires. Quand le bien est loué, ce n’est plus chez toi. C’est chez quelqu’un. Pour entrer, il faut demander la permission. C’est obligatoire. Même pour réaliser des travaux ou organiser des visites en cas de départ.
Dernier point pour les personnes qui ont mis leur bien en location courte durée. Pensez bien à organiser les process d’arrivées, remise des clés, manuel de bienvenue avec le wifi et informations utiles, l’organisation pour le départ, le ménage, etc.
Ça demande beaucoup de temps et de disponibilités alors n’hésitez pas à vous entourer de partenaires.
Au final, c’est presque une formation complète que j’ai écrite.
J’espère qu’elle t’a apporté de la valeur et que tu y vois plus clair dans toutes les étapes nécessaires au bon déroulé d’un projet immo !
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À la semaine prochaine pour la suite !
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