Holà amigo!
Je viens de revenir d’Ushuaia, une destination dont je rêvais depuis plus de 15 ans ! J’y ai passé 10 jours, c’était encore mieux que dans mes rêves 💙💙
Alors pour cette 29e édition de l’Ami’ssive, on va faire un truc solide 😁 On va entrer dans le détail, dans l’expertise et je te donne tous les bons outils à utiliser !
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Concept : Améliorer tes connaissances en éducation financière. Pas besoin d’être un expert mais au moins de connaître les bases.
Comment définir son projet et trouver le bien idéal ?
Temps de lecture : 15 minutes
Aujourd’hui, on va voir étape par étape comment se passe l’achat d’un bien immobilier.
C’est l’investissement préféré des Français et je dois avouer que c’est une véritable énigme pour moi quand on sait l’aventure que ça représente comparé à l’investissement en Bourse.
Mais on est là pour éduquer les Français à l’investissement, alors faisons correctement.
L’objectif étant de te présenter ce qui existe. Toutes les possibilités d’un investissement immo sans oublier les étapes qui le composent.
Un projet immo se découpe en 4 phases :
1- Définition du projet : dans quoi investir
2- Analyser et rechercher le bien
3- Acquisition et administratif
4- Travaux et location
Voilà à quoi ressemble la phase 1 :
Tu l’as compris, pour commencer, tu dois choisir dans quoi tu veux investir.
C’est quoi ton projet ?
Pour y répondre, il faut la décomposer en 4 autres
Dans quel but tu veux investir ?
Quel type d’investissement ?
Quoi acheter ?
Comment acheter ?
Déjà, commençons par la base.
Tu veux acheter ta résidence principale, une résidence secondaire ou tu veux investir dans de l’immobilier location ?
Si tu veux acheter ta résidence principale/secondaire, c’est un investissement un peu à part. En général, le cœur prime sur la raison.
Tu rejoindras les 6 Français sur 10 qui sont propriétaires.
J’ai fait un mini-sondage sur LinkedIn et les chiffres semblent se vérifier.
Mais attention l’ami(e) !
Le cœur n’excuse pas tout et il ne faut pas acheter n’importe quoi sous prétexte que c’est la maison de tes rêves.
Évite d’atteindre ton taux d’endettement max
Investis dans ce bien pour que ce soit un investissement rentable. Un jour, tu voudras peut-être louer ou vendre ce bien pour d’autres projets.
Pour faire simple, il faut considérer cet achat comme un invest locatif
Prendre en compte ton taux d’endettement
Compare ce bien avec le marché locatif
Si le loyer est inférieur à l’emprunt, il vaut mieux rester locataire. D’un point de vue financier, c’est plus intéressant.
L’achat d’une résidence principale n’est pas nécessairement le premier investissement immobilier à réaliser.
D’un autre côté, si tu veux investir dans l’immo locatif, tu as plus de questions à te poser. Une notion supplémentaire s’ajoute à l’équation, celle du rendement.
Vamos?
Alors, dans quel but tu veux investir en immo locatif ?
Pour répondre à cette question, il faut maîtriser la notion de rentabilité.
Rentabilité = 🔵 Performance + 🟣 Rendement
La performance, c’est la variation du prix d'un actif dans le temps. Est-ce que ton investissement prend de la valeur ?
Le rendement, c'est le revenu passif issu du capital investi. Ici nos loyers. Est-ce que le loyer va te rapporter de l’argent chaque mois ou tu auras besoin d’un effort d’épargne pour rembourser le prêt.
Il existe 3 buts possibles :
Patrimoine : Pour transmettre à tes enfants ou anticiper une entrée d’argent pour ta retraite. Il faudra garder le bien longtemps et favoriser une performance sur le long terme. 🔵
Cash flow : Complément de revenus pour réinvestir cet argent. Ici l’objectif est de générer un maximum de cash issu de ton investissement. C’est une stratégie axée principalement sur le rendement. 🟣
Liberté financière : Vivre de ces revenus. Ici, la stabilité et la liberté priment. Selon moi, on vise autant la performance que le rendement. 🔵🟣
Maintenant, quel type d’investissement locatif ?
En fonction de l’objectif choisi au-dessus, certains investissements seront plus appropriés que d’autres.
Investissement locatif nue ou meublée. C’est l’investissement le plus classique pour les particuliers. Plus les durées de location sont courtes, plus la stratégie vise du rendement 🟣
Durée du bail (3 ans, 1 an, 1 mois voire quelques jours)
Dépôts de garantie (1 mois ou 2 selon la loi)
Préavis (3 mois sauf pour les zones tendues où c’est 1 mois)
Fiscalités différentes (Catégorie revenus fonciers ou BIC)
Régimes différents (Micro foncier/réel ou forfaitaire/réel)
Achat revente en vue de faire une plus value. Ici, c’est 100% performance car l’objectif est de gagner du capital pour investir plus gros. 🔵
Il existe plusieurs types d’opération :
L’achat et la revente en 3 mois sans travaux. On appelle ça le “flip” quand on est un pro.
La rénovation basique (petits travaux)
La grosse rénovation
La division. Acheter un grand bien pour le vendre en plusieurs petits.
La surélévation / l’agrandissement. Acheter un petit bien pour le vendre plus grand.
C’est ce que font la plupart des marchands de biens. C’est une réelle expertise exercée avec passion. Pour réussir ces opérations, le marchand doit bien comprendre les besoins de chacun des acteurs :
L’agent immobilier peut vendre vite car il fait face à un pro avec la certitude d’optimiser sa commission.
Le vendeur obtiendra un bon prix dans des délais assez courts car le marchand n’a pas de temps à perdre en négociation.
Le marchand gagne de l’argent en générant une plus value à la revente. Il multiplie les opérations rapidement pour minimiser son risque et augmenter son chiffre d’affaires.
Défiscalisation
L’objectif est de diminuer ton impôt grâce à un investissement immo. Le principal est donc de diminuer ton impôt sur le revenu, mais aussi de se constituer un patrimoine au passage. 🔵
La défiscalisation peut se faire via le biais de dispositifs des lois de finances (Pinel, Denormandie, Malraux, Censi Bouvard) mais aussi avec des dispositifs plus classiques comme le déficit foncier et la LMNP.
Pour être honnête, je pense que la défiscalisation doit être la cerise sur le gâteau mais pas l’objectif. Tu payeras moins d’impôts maintenant au détriment de la rentabilité de ton bien. Tu as de grandes chances d’être perdant sur du long terme lorsque tu voudras revendre le bien.
Pierre papier
C’est la 1ère porte de sortie pour les flemmards 😛 On parle principalement de SCPI dans cette catégorie avec un objectif de rendement 🟣
Tu investis dans une partie d’un parc immobilier géré par une entreprise. Tu achètes une part et l’entreprise te reverse les loyers proportionnellement à ton investissement. Tu t’occupes de rien, eux de tout en contrepartie d’une commission.
Alors on achète quoi ?
Un appartement ?
Ce bien est parfait pour tout le monde ! C’est donc le plus simple pour démarrer et se faire la main. Selon sa taille et sa localisation, il conviendra à un étudiant, jeune couple ou une personne plus âgée. L’emplacement est donc primordial ici.
Le gros point noir de cet invest, c’est la gestion de la copropriété avec les charges de copropriété. Elle monte vite s’il y a un ascenseur, une piscine, un gardien...
PS : Les anciens et grands apparts sont idéals à diviser en plusieurs petits espaces notamment pour l’achat-revente ou des locations meublées.
Une maison ?
En général, les gens cherchent une maison pour leur résidence principale ou secondaire.
Acheter une maison pour faire de l’investissement locatif longue durée est rarement intéressant car les loyers ne sont pas suffisants pour couvrir les mensualités. Les colocations d’un autre côté sont une bonne pratique pour optimiser les loyers.
Les courtes durées fonctionnent très bien aussi. Ex : maison avec piscine et jardin pour les vacances d’une famille en été ou un chalet au ski.
Une maison qui sera divisée en plusieurs appartements ?
Là, ça demande un peu d’expertise mais c’est très intéressant pour multiplier les revenus. Voilà une liste non exhaustive des points d’attention.
Il faut installer un compteur d’électricité par appartement.
Il faut demander une autorisation d’urbanisme et prévenir les impôts du changement de consistance et de la création de plusieurs adresses.
Des places de parkings pour chaque appartement peuvent être exigées par la mairie.
Et il faut bien anticiper les frais de raccordement et les travaux pour individualiser les appartements (porte, escalier…) avec une demande auprès du service d’urbanisme.
Si tu optes pour cette option, pense à bien ajouter une condition suspensive dans le compromis de vente. On en parle plus tard.
Un immeuble de rapport ?
Le but, c’est d’acheter un petit immeuble directement. Soyons fous et on ne se prend pas la tête. En soi, c’est un excellent investissement pour aller vite.
Tu gagnes du temps en achetant 3 appartements d’un coup (temps de recherche, visites, administratifs...)
Tu as plus de pouvoir de négociation car tu achètes tout d’un coup. C’est plus rapide et simple pour tout le monde. De plus tu fais des économies d’échelles (assurance, entretien, …)
Et le gros avantage, tu n’as pas les soucis liés à la copropriété. Tu fais tes travaux quand tu veux et ça simplifie largement la gestion du syndic quand tu gères en mode dictature solo.
Tu peux créer de nouvelles divisions si tu as des grands appartements dans l’immeuble.
Par contre s’il y a des problèmes, ils concerneront tous tes biens d’un coup. Tu es le seul décisionnaire dans la gestion de l’immeuble mais aussi seul payeur... pour des gros travaux d’entretien, ça peut faire de très grosses sommes à sortir d’un coup. C’est un point à bien anticiper.
Un parking ou un garage pour les particuliers ?
C’est un investissement peu risqué et peu coûteux et pour lequel les rendements sont bons. (9%) Mais bon, c’est pas très sexy ^^
Pense à prendre en compte dans le calcul du rendement net. Ça veut dire prendre en compte les charges prévisionnelles, la taxe foncière et les frais de notaire (entre 17% et 20% du prix d’achat environ).
Local commercial ou bureau
Ici le principe, c’est d’acheter les murs d’un local pour le louer à des professionnels.
bureaux
boutiques de vente au détail
lieux de production ou de stockage (entrepôts ou une usine)
parkings pro
hôtels
locaux professionnels
C’est un investissement très particulier. La loi y est spécifique et la fiscalité aussi. Je ne suis malheureusement pas en capacité de trop te détailler ce point que je ne maîtrise pas assez en détail.
Acheter en nom propre ou avec société ?
J’ai déjà fait une édition entière sur le sujet qui est disponible ici : Que choisir ? Location immo en nom propre, location nue, LMNP, SCI...
Il y a des avantages et des inconvénients aux deux. C’est principalement que question de fiscalité et de nombre d’investissements que tu comptes faire.
T’es encore là ? Nickel !
On va pouvoir passer à la phase 2.
Maintenant que tu sais un peu plus ce que tu veux acheter et que tu as bien défini les contours de ton projet, c’est le moment de rentrer dans le détail.
Définis ton besoin
On commence par choisir la localisation
C’est l’élément le plus important de tout projet immobilier. Les bonnes pratiques recommandent un lieu à 2h de ton domicile max pour que ça soit rapidement accessible en cas de besoin.
Si tu choisis une grande ville, tu t’orienteras vers un investissement simple dans un secteur où tu loueras sans forcer.
Il prendra de la valeur et tu auras moins de changement de locataires sur la durée.
Par contre, cette localisation coûte cher et te demandera sûrement un effort d’épargne avec un rendement locatif un peu moins performant.
C’est principalement ton budget qui dictera la taille du logement.
Si tu ne souhaites pas faire d’effort d’épargne tous les mois, tu vas devoir viser des projets avec au moins 6 ou 7 % de rendement net en moyenne. Soit environ 9 % bruts, plus ou moins, selon le niveau de charges que tu as.
Ces biens sont plus faciles à trouver dans des villes plus petites ou des quartiers avec des populations locatives plus fragiles.
Quelques outils utiles trouver ta ville idéale et le bon quartier :
Analyser la vile
La base de données DataFrance pour connaître la qualité de vie.
L’outil Horiz te propose des analyses de rendement
Masteos pour les grandes villes
L’état du marché immo local
Tension locative de la ville
Le nombre de logement courte durée
AirDNA qui recense les annonces sur les plateformes de location courte durée les plus connues.
Parlons un peu de ton budget
Bah là, tu sais mieux que moi.
Fais juste attention à ne pas atteindre ta limite de taux d’endettement et de bien prendre tous les aspects de l’investissement dans le budget (achat, admin, travaux, aménagement…)
Quelques outils utiles pour connaître les prix dans les quartiers que tu as sélectionnés :
Base de données publique DVF Etalab
La valeur foncière des biens d’un quartier avec Etalab
L’historique des annonces avec les analyses de Castorus
ImmoData te permet d’affiner ta recherche.
Tu peux aussi compléter ton estimation avec SeLoger et MeilleursAgents. Ils te donnent un prix estimé en entrant l’adresse et les critères de ton bien visé. Pratique non ?
Quelle taille de bien ?
En fonction de ton budget et de la ville idéale que tu as choisi, il faut choisir la taille du bien.
Ça ne se choisit pas au hasard.
Dans certaines villes, acheter un T2 sera plus intéressant que d’acheter un studio.
Ça dépend principalement de la tension locative et de la constitution des foyers.
Est-ce que c’est une ville avec beaucoup de jeunes parents, des personnes âgées ou plutôt des étudiants.
C’est important dans la définition de ton projet car en fonction de la ville et même du quartier, tu n’auras pas le même type de demande locative ni le même volume de demandes.
En fonction, tu sauras s’il faut mieux investir dans un petit bien ou un plus grand.
Site utile :
L’Internaute : Saisis le nom de la ville et tu auras toutes les infos démographiques dont tu as besoin (répartition de couple, nombre d’enfants…)
Commodités souhaitées
Les commodités intrinsèques au bien sont très importantes.
Ça peut aller de la piscine, à un ascenseur, au gardien mais aussi un simple interphone, la sécurité au niveau de l’entrée dans le bâtiment ou encore les places de parking.
Ce sont tous les détails qui feront la différence entre deux T2 totalement identiques. Ils permettent aussi d’augmenter le loyer car c’est un bonus de confort recherché et potentiellement non négligeable qui se paie cher.
N’oublie pas les commodités externes au bien. Ce sont tous les éléments qui rendent l’appartement accessible, pratique et attrayant.
Plus tu coches de cases, mieux c’est.
N’oublie pas qu’un étudiant n’aura pas les mêmes besoins qu’un couple avec enfants. Il faut s’adapter et penser stratégique.
Pour faire vos courses :
Les courses de tous les jours : hypermarchés / supermarchés / grands magasins
Les courses de dernière minute : Petits commerces de proximité de type épicerie, ou encore le boulanger qui a le sourire.
Les courses plus raffinées : maraîcher, fromager, boucher, poissonnier, pâtissier, traiteur, caviste, … pour tous les plaisirs du palais. En tant que bon Français, on sait à quel point c’est important.
Pour se déplacer
La proximité des transports du quotidien (bus, tram, métro, RER) mais aussi les pistes cyclables, les stations de vélos et de trottinettes.
L’accès au monde extérieur avec les grands axes routiers (rocade, autoroute), les gares et les aéroports.
Pour la santé
Les médecins, pharmacies, hôpitaux, vétérinaire, spécialistes (ophtalmologiste, gynécologue, dermatologue), … C’est un point souvent oublié qui fait la différence.
Pour vos enfants
Les crèches et écoles de tout âge
Des parcs et jardins
Des associations sportives, des stades ou autres complexes sportifs
Une piscine municipale, des centres de loisirs, etc.
Pour les sorties
Des cinémas, des restaurants, des bars, des cafés, des musées…
Forêts, montagnes, mers, océans, etc.
Maintenant, comment trouver ce bien idéal ? Le sourcing !
Off-market :
Tu peux utiliser les services d'un agent immobilier
C’est important de le considérer comme un partenaire. Pas un prestataire. L’objectif n’est pas de négocier ses honoraires. C’est une relation de win-win. Fais-lui par de tes objectifs et de ton état d’esprit dès le premier contact. Rappelle-lui que ton intérêt est aussi le sien.
Un agent immo est un expert. Toi non. Il trouvera plus rapidement des opportunités d'achat. Il connaît le marché local et dispose d'un réseau de vendeurs locaux. Son expertise te fera gagner un temps précieux et t’aidera à prendre des bonnes décisions.
Les marketplace comme celle de Facebook ou les groupes spécialisés sur les réseaux sociaux fonctionne très bien aussi. C’est bien si tu as du temps devant toi. N’hésite pas varier l’orthographe de ta recherche car les annonces sont écrites par des particuliers qui utilisent potentiellement des termes approximatifs.
Aller demander aux commerçants locaux (coiffeurs, boulangers, gardiens d’immeuble…) quand c’est proche de chez toi, s’ils connaissent des gens qui connaissent des gens. Ils passent leurs journées à parler aux locaux. Certains d’entre eux ont sûrement des bons tuyaux à te filer.
Explorer les ventes aux enchères immobilières. C’est spécial et un peu réglementé mais c’est aussi un excellent moyen de trouver des pépites. Il faut aimer le process.
On-market
Castorus.com C’est ma pépite perso. C’est un moteur de recherche d’annonces immo avec prix au m2. Je trouve ça tellement pratique de pouvoir trier les annonces par prix au m2 !
Leboncoin.fr, le classique.
Lybox.fr pour trouver des biens avec des simulations de rendement, des analyses de villes rentables et un historique des annonces immobilières. C’est un outil tout en un. Les offres restent limitées dessus à mon sens.
Jinka.fr, c’est une app qui recommande les meilleures annonces parmi les sites existants. Le design de l’app est super agréable. C’est principalement pour ça que je te la cite.
Il en existe des centaines d’autres.
Les visites
Ça y est, tu as trouvé un potentiel candidat pour ton investissement immobilier ! On a déjà fait pas mal de chemin depuis le début. Maintenant, ça se concrétise et c’est l’heure des visites !
Mais une fois encore, on n’est pas là pour faire du tourisme.
Déjà, il faut arriver avec un dossier complet (liste non exclusive) le jour de la visite.
Pièce d’identité
Un livret de mariage ou de famille ou un certificat de pacs
Un justificatif de domicile de moins de 3 mois
Un contrat de travail avec la date de début de votre emploi (+3 derniers salaires)
Tes deux derniers avis d’imposition
Les relevés de tous tes comptes bancaires des 3 derniers mois
Les justificatifs de tes crédits en cours, si tu en as
Les justificatifs de tes différents placements, si tu en as
Un justificatif de revenus fonciers, si tu en as
C’est déjà bien solide. Il est très important d’avoir des relevés bancaires propres sans trop de retraits liquides, de tickets de loto ou de casino, etc. Il faut montrer que tu es une personne respectée et respectable en gros.
Avant la visite, fais un tour du quartier pour bien te rendre compte de l’ambiance et de l’attractivité.
Idéalement, mets-toi dans les baskets de ton locataire cible et fais une action de son potentiel quotidien. Par exemple, cherche le bar, le restaurant ou l’école la plus proche. Fais le trajet et demande-toi si tu apprécierais le faire au quotidien.
Pendant la visite, c’est le Far West. Tel Lucky Luke, tu vas dégainer plein de questions plus vite que ton ombre.
Sur l’état de l’immeuble et des logements :
L’année de construction de l’immeuble ?
La date des derniers travaux sur la toiture et la façade ? Leur état actuel ?
Les compteurs sont individuels ? Il y a un compteur pour les parties communes ?
Voir les DPE et visiter l’ensemble des parties communes ?
Le type de chauffage ? Des travaux à prévoir ?
Des questions relatives aux locataires :
Les profils des locataires actuels ? Quel type de contrat (durée) ? Des retards ? Des impayés ?
Quel est le loyer HC et les surfaces exactes de chaque pièce ?
Autres questions primordiales :
Quelle est la raison de la vente ? (S’ils sont pressés, tu pourras mieux négocier)
Quel est le montant de la taxe foncière ?
Prends pleins de photos, des vidéos et notes bien toutes les réponses.
N’oublie pas de faire une contre-visite avec un expert pour estimer les potentiels travaux !
À titre indicatif, voilà combien coûtent des travaux à la louche :
1500€ du m² pour une rénovation totale genre isolation. Refaire la salle de bains... S’il y a des menuiseries, ça coûte très cher et c’est à compter en plus des 1500€/m².
1000€ du m² pour refaire le sol ou construire/détruire un mur. On appelle ça des travaux légers.
500€ par pièce en moyenne pour un coup de peinture.
Retour sur le bureau pour une nouvelle analyse
Au programme : projections financières, chiffrage et scénario des travaux
On va dire que le bien que tu as trouvé est parfait par rapport à ton projet. Il y a quelques travaux, le prix du bien entre dans ton budget et il correspond au prix du marché.
C’est l’heure de faire les projections finales pour t’assurer que le projet tient bien la route financièrement.
Tu peux te servir d’outil comme Horiz.io te calculera tout ça automatiquement.
Ça te fera gagner du temps. Entre rendement et performance, tout sera calculé. (Frais d’acquisition, mensualité crédit immo, rentabilité). Il ne faut pas oublier la fiscalité.
Pour rappel, l’optimisation fiscale, c’est la cerise sur le gâteau. Pas le gâteau.
À cela, il faut prendre en compte le taux d’occupation qui n’est pas de 100% surtout pour les locations de courtes durées.
Et pour finir, il te faudra prendre en compte le coût des travaux qui pourront être amortis en fonction du régime fiscal que tu as choisi.
Bon les amis, en écrivant toute la newsletter, je me suis rendu compte qu’elle était énorme !
Alors on va la couper en deux et garder les deux dernières parties pour la semaine prochaine.
On abordera la finalisation de ton investissement immo avec les éléments suivants.
Creuser le thème de l’achat immobilier en détail a été super intéressant pour moi.
J’espère que ça te servira 😉
Merci 🫶🏼
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Que choisir ? Location immo en nom propre, location nue, LMNP, SCI...
5 façons pour générer tes premiers revenus passifs depuis chez toi
À la semaine prochaine pour la suite !
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Toujours super complet !!!
Merci Alex 🙏