Au Monopoly, acheter est d’une simplicité magique. Tu tombes sur la rue de la Paix, la carte dit 400, tu donnes 400 à la banque, et c’est réglé. Pour toujours. Pas de rendez-vous bancaire, pas de notaire, pas de taxe foncière. Le prix de la carte, c’est le prix.

Dans la vraie vie, le panneau “À vendre : 250 000 €” fonctionne exactement comme la carte du Monopoly. Sauf que ce n’est pas le prix. C’est le ticket d’entrée d’une partie qui dure 25 ans. Et je peux t’en parler en connaissance de cause : je suis moi-même en plein achat immobilier, et la première fois que j’ai lu la ligne “coût total du crédit” sur une simulation, j’ai relu trois fois pour être sûr.

Pour que ce soit concret, on va suivre une famille tout du long : deux parents autour de 35 ans, deux enfants, qui achètent la maison classique de 100 m² avec jardin dans une ville moyenne. À Reims, par exemple, où les maisons se vendent autour de 2 500 €/m² (comme la moyenne des maisons en France, à peu de chose près), ça donne un prix affiché de 250 000 €.

Aujourd’hui, on retourne la carte pour lire ce qui est écrit au dos.

Le plan du jour

1. Simulation de crédit immobilier : Du prix affiché au coût total réel

2. Frais de notaire et assurance emprunteur : Les coûts cachés du crédit

3. Taxe foncière et entretien : Les charges de copropriété et de propriété oubliées

4. 5 astuces légales pour réduire le coût de votre achat immobilier

5. L'effet de cadrage : Pourquoi vous regardez le mauvais taux immobilier (TAEG)

6. Exercice pratique : Calculez le coût total de votre projet immobilier en 10 minutes

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Simulation de crédit immobilier : Du prix affiché au coût total réel

Notre famille emprunte les 250 000 € sur 25 ans. En ce mois de juillet 2026, les banques prêtent en moyenne à 3,55% sur cette durée.

La mensualité : 1 258 €. Jusque-là, tout va bien, ça ressemble à un gros loyer. C’est d’ailleurs exactement ce que dira le conseiller : “c’est comme un loyer, sauf que c’est pour vous.”

Maintenant, multiplions.

1 258 € pendant 300 mois : 377 000 €.

Pour une maison affichée 250 000 €, la famille rembourse 377 000 €. La différence, 127 000 €, sont les intérêts versés à la banque pour avoir le droit de jouer tout de suite au lieu d’économiser pendant 30 ans.

Au Monopoly, quand tu achètes la rue de la Paix, personne autour de la table ne te réclame la moitié du prix en plus, étalée sur la soirée.

Dans la vraie vie, si.

Au passage, pour décrocher ce crédit, la banque exigera que la mensualité (assurance comprise) ne dépasse pas 35% des revenus du foyer. Ça veut dire qu’il faut environ 3 800 € de revenus nets par mois à deux. C’est la règle du jeu avant même de lancer les dés.

Frais de notaire et assurance emprunteur : Les coûts cachés du crédit

Contrairement au Monopoly, il y a des frais complémentaires quand tu achètes. On n’a pas fini de retourner des cartes.

L’assurance emprunteur :
Obligatoire en pratique. Pour un couple de 35 ans non-fumeur, compte environ 0,30% du capital par an, soit 62,5 € par mois. Sur la durée du prêt, c’est 18 750 €. Un frais invisible prélevé tous les mois sans que tu le voies jamais passer.

Les frais de notaire :
Environ 7,5% dans l’ancien : 18 750 € sur notre maison. À payer cash, le jour de la signature, en plus de l’apport.

Ça nous fait combien au final ? J’ai arrondis les montants par simplicité.

• Prix de la carte = 250 000 €

• Intérêts (3,55% sur 25 ans) = 127 000 €

• Assurance emprunteur (0,30%/an) = 19 000 €

• Frais de notaire (7,5%, ancien) = 19 000 €

• Vrai prix = 415 000 €

La maison affichée 250 000 € coûte réellement 415 000 €, soit 66% de plus que le prix de la carte.

Une précision importante, parce que je ne suis pas en train de te dire que le crédit est une arnaque. Sur les 377 000 € remboursés, 250 000 € se transforment en patrimoine que tu rembourses brique par brique. C’est même le seul placement qu’on peut acheter avec l’argent de la banque.

Le problème n’est pas le crédit.
Le problème, c’est de signer sans savoir ce qu’il coûte.

Taxe foncière et entretien : Les charges de copropriété et de propriété oubliées

Au Monopoly, il y a ces cartes que tu ne choisis jamais : tu tombes sur la case, tu pioches, tu paies. “Payez la note du médecin”, “Frais de scolarité”, “Payez votre police d’assurance”
C’est la caisse de communauté et personne n’y échappe.

Une maison fonctionne exactement pareil : une fois la propriété achetée, le plateau continue de te faire piocher. Voilà les cartes qui attendent chaque année, une fois les cartons déballés :

• Carte “payez la taxe foncière”
  Piochée tous les ans, sans exception : en moyenne 1 072 € pour une maison en France, et le montant augmente presque chaque année (+2,8% en 2025, après +5,4% en 2024 et +9,7% en 2023, en moyenne en France). Sur la durée du crédit, c’est l’équivalent de deux années de mensualités. On y pense pas mais c’est énorme.

• Carte “faites réparer votre propriété”
  La règle d’usage : prévoir 1% à 2% de la valeur du bien par an, soit 2 500 à 5 000 € pour notre maison. On parle du contrat d’entretien de la chaudière (100 à 300 € par an), le ballon d’eau chaude qui lâche, la façade, le jardin, la cheminée. Les grosses cartes piochées une fois par décennie : une chaudière à remplacer (3 000 à 8 000 €), une toiture à refaire (15 000 à 30 000 €). Jamais la même année, mais toujours une année.

• Carte “les enfants grandissent”.
  La clôture du jardin, le portail, la chambre à repeindre, le garage à aménager. Les envies qui deviennent des besoins. Aucun simulateur ne les compte, ton compte en banque, si.

En lissant tout ça, être propriétaire de cette maison coûte environ 300 € par mois en plus de la mensualité. Rien de tout ça ne doit empêcher d’acheter mais tout ça doit entrer dans le calcul avant la visite coup de cœur, pas après.

5 astuces légales pour réduire le coût de votre achat immobilier

Bonne nouvelle, il existe de vraies cartes chance, parfaitement légales, que la plupart des acheteurs laissent au milieu de la table parce que personne ne leur a dit qu’elles existaient.

Carte n°1 : Déduire le mobilier pour baisser les frais de notaire.

Les frais de notaire sont divisés en 3.
Les droits de mutation (la part fiscale des “frais de notaire”, environ 5,8% dans l’ancien) se calculent sur l’immobilier, pas sur les meubles. Si la maison est vendue avec la cuisine équipée démontable, l’électroménager, les placards non scellés ou le salon de jardin, tu peux les lister au compromis avec leur valeur : cette somme sort de l’assiette taxable. Sur 10 000 € de mobilier déclaré, environ 580 € d’économie.
Les règles du jeu : rester réaliste (l’usage plafonne autour de 5% du prix), garder les factures. Il faut savoir que le fisc regarde ça de près en 2026. Un lave-vaisselle de dix ans ne vaut plus son prix d’achat.

Carte n°2 : Déduire les frais d’agence du prix de vente.

Contre-intuitif mais réel : si le mandat prévoit que les honoraires d’agence sont à la charge de l’acquéreur, les droits se calculent sur le prix net vendeur, hors commission. Pour 10 000 € de frais d’agence, environ 580 € de droits en moins. Tu paies la même somme au total, mais l’assiette taxable diminue. Tu dois vérifier la mention “honoraires à la charge de l’acquéreur” dans l’annonce et en parler à l’agent si elle n’y est pas. C’est important de calculer les frais sur le bon montant du bien.

Carte n°3 : Négocier le prix de vente grâce aux devis travaux

La chaudière d’origine, le DPE médiocre, la toiture fatiguée : chaque défaut chiffré par un devis est un levier de négociation du prix. Notre famille qui arrive en visite avec un devis chaudière de 6 000 € sous le bras négocie 3% de remise : 7 500 € de moins. Et c’est la carte la plus puissante de la pioche :

Chaque euro que tu négocies en efface 1,51 sur le vrai prix. L’euro lui-même, plus les intérêts qu’il aurait générés pendant 25 ans.

Carte n°4 : Financer sa rénovation avec l'éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Si la maison a besoin de travaux d’énergie (isolation, chauffage), l’éco-prêt à taux zéro finance jusqu’à 50 000 € à 0% sur 20 ans, pour un logement de plus de deux ans avec des artisans RGE. Cumulable avec MaPrimeRénov’. Emprunter à 0% ce que tu aurais emprunté au taux du marché, sur 20 000 € de travaux, c’est environ 7 500 € d’intérêts évités. N’hésite pas à faire un prêt pour l’achat et un prêt pour les travaux séparé en 2 temps. Ça peut te faire gagner pas mal de temps pendant la phase de recherche de financement.

Carte n°5 : Changer d'assurance de prêt (Délégation d'assurance)

On l’a vu plus haut : l’assurance de la banque coûte 19 000 € sur la durée. La délégation d’assurance (en choisir un autre à garanties équivalentes) divise souvent ce coût par deux, et c’est possible à tout moment, même des années après la signature. Environ 9 000 € récupérés d’un simple courrier. Prends l’assurance de la banque si besoin et change d’assurance dès le lendemain de la signature.

Fais le compte : mobilier + agence + négociation travaux + assurance, et notre famille vient d’effacer autour de 18 000 € du vrai prix, sans compter l’éco-PTZ. Aucune de ces cartes ne demande de la chance. Juste de savoir qu’elles sont dans le paquet.

L'effet de cadrage : Pourquoi vous regardez le mauvais taux immobilier (TAEG)

Pourquoi presque personne ne connaît le vrai prix de son propre crédit ? Parce que tout le monde t’en parle dans le cadre qui arrange le vendeur.

C’est l’effet de cadrage : la même information, présentée différemment, produit des décisions différentes. “1 258 € par mois” et “165 000 € d’intérêts, d’assurance et de frais” décrivent exactement le même crédit. Le premier cadre te fait dire “c’est comme un loyer” alors que le second te fait sortir la calculette. Devine lequel figure en gros sur les simulateurs.

Les agents immobiliers jouent la même carte : en visite, un bien 20 000 € au-dessus de ton budget devient seulement 100 € de plus par mois. Cadré comme ça, tout paraît abordable et c’est précisément le but.

3 hacks pour reprendre la main :

1. Convertis toujours en coût total. La ligne existe légalement sur toute offre de prêt (cherche “coût total du crédit” sur la fiche d’information standardisée). Elle est obligatoire, mais personne ne la lit à voix haute.

2. Compare les TAEG, pas les taux affichés. Le TAEG inclut intérêts, assurance et frais. C’est le seul chiffre qui permet de comparer deux banques.

3. Joue avec la durée. La même maison sur 20 ans au lieu de 25 (les banques prêtent à 3,40% sur 20 ans en ce moment) : mensualité 1 437 € au lieu de 1 258 €, mais 32 500 € d’intérêts en moins. Si le budget familial le supporte, ces 179 € par mois sont l’un des meilleurs placements disponibles.

Exercice pratique : Calcule le coût total de ton projet immobilier en 10 minutes

Cette semaine, un exercice simple, à faire même si ton projet d’achat est dans 5 ans.

• Niveau débutant : prends n’importe quel simulateur de crédit en ligne, entre le bien qui te fait rêver, et trouve la ligne “coût total”. Regarde le chiffre en face.

• Niveau intermédiaire : refais la même simulation sur 15, 20 et 25 ans. Note les trois coûts totaux côte à côte. Tu viens de découvrir ton vrai levier de négociation.

• Niveau expert : si tu as déjà un crédit, ressors ton offre de prêt et vérifie deux choses : ton TAEG, et le coût de ton assurance. La délégation d’assurance (choisir un autre assureur que la banque) se fait à tout moment et divise souvent cette ligne par deux.

3 questions pour finir :

1. Est-ce que tu connais, là maintenant, le coût total de ton crédit (actuel ou futur) ?

2. Si on t’avait présenté le vrai prix en premier, aurais-tu regardé le même bien ?

3. Qu’est-ce qui compte le plus pour toi : la mensualité confortable ou les années de liberté gagnées ?

Comme dirait le petit bonhomme à moustache et haut-de-forme :
La banque ne perd jamais.
Elle connaît le vrai prix.
À toi de le connaître aussi.

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Hasta luego amigo !

Alex 😁

Hola!

J’espère que tu vas bien !

Aujourd’hui, on va jeter un coup d’oeil à Matrix, où tout le monde vit dans une réalité fabriquée.

En immobilier, c’est la même chose.

On va commencer par la scène où Morpheus tend deux pilules à Neo. Dans notre réalité, tu as le même choix.

Bleue : tu continues à croire ce qu’on t’a toujours dit.
Rouge : tu vois la réalité.

En immobilier, la pilule bleue c’est la croyance que de louer sa résidence principale, c’est s’appauvrir et qu’il faut donc l’acheter pour sortir son épingle du jeu.

La pilule rouge c’est : poser un crayon sur une feuille et faire le calcul.

Perso j’ai pris la pilule rouge. J’ai fait le calcul.

Et c’est ce que je te propose de faire aujourd’hui.

Le plan du jour

1. La Matrice immobilière : pourquoi tout le monde te dit d’acheter

2. La pilule rouge : le vrai coût d’un achat

3. L’effet de cadrage : la réalité dépend de l’angle choisi

4. “There is no spoon” : les vrais critères pour décider

5. Choisis ta pilule : ton plan d’action concret

Accroche-toi. On ne parle pas d’un ETF.
On parle probablement de la plus grosse décision financière de ta vie.

Pense à mettre un ❤️ . C’est le seul feedback que j’ai pour savoir si l’édition t’as plu.

Je vais intervenir sur le plus grand événement d’éducation financière digitale de France !

Plan P : 6 jours pour reprendre le contrôle de tes finances (et c’est gratuit)
C’est du 13 au 18 avril 2026.

Le concept ?
6 jours de conférences en direct, 100% gratuites, pour aborder tous les sujets qui comptent :
budget, investissement, immobilier, fiscalité, entrepreneuriat, stratégie patrimoniale.

1 jour, 1 thématique.

De mon côté, je vais intervenir sur la définition de sa stratégie d’investissement.

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1️⃣ La Matrice immobilière

Dans Matrix, tout le monde vit dans une réalité fabriquée.

Ils travaillent. Ils consomment. Ils répètent le script.
Sans jamais le questionner.

L'immobilier, c'est pareil.

Depuis que tu es petit, tu entends :

• "Louer c'est jeter l'argent par les fenêtres."

• "Il faut devenir propriétaire."

• "Au moins tu paies pour toi."

Personne ne te parle de :

• 25 ans d'engagement

• 200 000 € d'intérêts

• La taxe foncière

• Les travaux imprévus

• Le coût d'opportunité

D’un coup, tu te rend compte que l’Agent Smith a plusieurs visages. Celui du banquier, de l’agent immobilier, de ton collègue qui vient d'acheter et même de ton beau-père qui dit "À ton âge j'avais déjà ma maison."

Et toi, tu commences à douter.
Est-ce que je suis en retard ?
Est-ce que je "perds" de l'argent en louant ?

Bienvenue dans la Matrice.

2️⃣ La pilule rouge : faisons les vrais chiffres

On va faire simple avec un cas fictif.

• Appartement à 300 000 €

• 8 % de frais de notaire → 24 000 €

• Apport : 30 000 €

• Crédit sur 25 ans à 2,5 %

• Mensualité ≈ 1 345 €

• Coût total du crédit ≈ 403 500 €

→ Intérêts payés ≈103 500 €
→ Ajoute une taxe foncière ≈ 1 200 €/an
→ Entretien moyen à 1 % du bien/an ≈3 000 €
→ + Assurance, charges, travaux imprévus…

Sur 25 ans, ton coût réel dépasse facilement 450 000 €.

Tu vas me dire : "Oui, mais au bout de 25 ans, je possède un bien qui vaut peut-être 400k voire 500k€."

C'est vrai.
Mais attention au raccourci.

Ce bien, tu l'as payé 450 000 € au total. Tu y as immobilisé ton apport pendant 25 ans et la plus-value n'est pas garantie.

Elle dépend du marché local, de l'entretien, du quartier.

Ce n'est pas un mauvais deal mais ce n'est pas le deal magique qu'on te vend non plus.

Maintenant je te propose de regarder l’autre option.
Tu loues plutôt que d’acheter.

• Loyer équivalent : 1 100 €

• Différence mensuelle : 245 €

Si tu investis ces 245 € à 6 % pendant 25 ans ? (Ce qui est loin d’être impossible)

Tu obtiens ≈170 000 € en plus de ton apport de 30 000 €, qui lui aussi aurait pu travailler pendant 25 ans.
30 000 € investis à 6 % pendant 25 ans ≈129 000 €.
Total côté locataire investisseur ≈300k € de patrimoine financier.

Boom.
Ce n'est plus "jeter de l'argent".
C'est un arbitrage.

A 8% en moyenne sur 25 ans, tu dépasses les 450k€.

L'achat peut être excellent. La location peut être excellente.

Tout dépend du cadre.

3️⃣ L'effet de cadrage (framing effect)

C'est ici que ton cerveau se fait manipuler.
Même décision. Quatre histoires.

• Cadrage négatif location : "Tu jettes ton argent."

• Cadrage positif location : "Tu paies pour ta liberté."

• Cadrage négatif achat : “Tu t’enchaînes à 25 ans de dette.”

• Cadrage positif achat : "Tu construis ton patrimoine."

Les chiffres sont identiques. Seul le récit change.

C'est comme Cypher dans Matrix. Il sait que le steak n'est pas réel.
Mais l'histoire qu'il se raconte "ignorance is bliss" suffit à le convaincre.

La phrase "il faut acheter" fonctionne de la même manière.
C'est un récit culturel. Pas une loi mathématique.
Et une fois que tu le vois, tu ne peux plus l'ignorer.

4️⃣ "There is no spoon"

Dans Matrix, il n'y a pas de cuillère.
En immobilier, il n'y a pas de vérité universelle.

Mais il y a un test.

Imagine deux profils.
Profil A : Pierre, 31 ans. CDI depuis 4 ans dans la même ville. 2300€ net par mois. En couple, premier enfant en route. Elle a trouvé un appartement dans un quartier en développement. Elle se voit y vivre 10-15 ans.

Profil B : Sophie, 31 ans. Freelance en développement web. Elle hésite entre Lyon, Lisbonne et le remote depuis Bali. Ses revenus varient de 5 000 à 8 000 €/mois. Elle valorise sa liberté depuis toujours.

Tu sens la différence ? Les vrais paramètres, ce ne sont pas "acheter = bien" ou "louer = mal".

Ce sont :

• La durée. Tu comptes rester combien de temps ? En dessous de 7-8 ans, les frais d'achat mangent ta rentabilité. C'est mathématique.

• Le crédit. Plus le taux est bas, plus l'effet de levier est puissant. À 1 %, acheter est une évidence. À 4 %, le calcul change complètement.

• Le marché. Une ville où la demande explose, ce n'est pas la même chose qu'un village qui se vide. Ton bien ne prend pas de la valeur par magie. Il suit une dynamique locale.

• Ta stabilité. Un CDI dans une boîte solide, ce n'est pas un statut freelance en construction. Le crédit te verrouille. Il faut pouvoir absorber ce verrou.

• Ton projet de vie. Envie de bouger dans 3 ans ? Famille qui s'agrandit ? Opportunité à l'étranger ? Le bien immobilier ne se revend pas en un clic.

Pierre coche quasiment toutes les cases. Pour lui, acheter est probablement une excellente décision.

Sophie, pas du tout. Pour elle, entre louer et acheter, la différence est bien plus stratégique.

Ni l'un ni l'autre ne fait le "mauvais choix".
Ils font le choix adapté à leur Matrice.

5️⃣ Choisis ta pilule, ton plan d'action

Maintenant, on arrête la théorie. Réponds simplement à ces questions.

Exercice anti-Matrice :

• Combien coûte vraiment le bien que tu envisages (tout inclus : intérêts, notaire, taxe foncière, entretien) ?

• Combien coûte la location équivalente ?

• Quelle est la différence mensuelle ?

• Que ferais-tu réellement de cette différence ? Tu l’investirais (sois honnête, dans un ETF monde ou sur le canapé ?) Ou tu vas surement la dépenser ?

Puis pose-toi ces 3 questions :

• Vais-je rester au moins 8-10 ans ?

• Ai-je un matelas de sécurité de 6 mois ?

• Est-ce un choix rationnel ou une pression sociale ?

Si tu réponds honnêtement, tu viens de prendre la pilule rouge.

Le crédit immobilier n'est ni ton ennemi ni ton sauveur. C'est un outil.

Un outil puissant mais dangereux si tu l'utilises sans comprendre.

La vraie liberté, ce n'est pas être propriétaire.
C'est comprendre pourquoi tu le deviens.

Comme dit Morpheus : "I'm trying to free your mind, Neo."
Moi aussi en toute humilité ^^

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Hasta luego amigo !

Alex 😁

Le jour, c’est un professionnel brillant, à l’aise dans son boulot, maîtrisant chaque projet qui lui est confié. Mais la nuit, il revêt son costume d’investisseur, plongeant dans l’univers sombre de la gestion de ses biens immobiliers.

Il doit dénicher des opportunités, trouver des locataires, réparer des fuites, jongler avec les impôts, les travaux… C’est un combat sans fin contre les coûts imprévus, les problèmes de gestion et la fatigue mentale.

Rien n’est simple, rien n’est rapide, et chaque action creuse un peu plus ses cernes.

Il se bat sans cesse, mais à quel prix ?

Son énergie et son temps sont épuisés. Son super pouvoir est devenu un fardeau.

Et puis, un jour, il entend parler d’un collectif de héros.

C’est peut être ça la solution à ses nuits blanches. Arrêter de combattre le mal seul. Il peut rejoindre une équipe, une alliance d’investisseurs, une équipe aussi puissante que les Avengers nommé une SCPI.

Pense à mettre un ❤️ pour soutenir mon travail. Ça permet aussi de savoir ce que tu aimes ou non et améliorer les éditions au fur et à mesure.

Avant de commencer, tu peux :

• Commence à investir en Bourse avec Shares (20€ suffisent pour commencer).

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💰 Le Parrain de la Gestion de Budget

🦸 Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Imaginons que tu sois un Avenger, un héros qui veut créer un empire immobilier, mais sans avoir à gérer chaque détail de la mission.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), c'est ton équipe d’élite : un groupe d’investisseurs qui, tout comme les Avengers, met en commun ses ressources pour accomplir une mission collective, l’achat et la gestion de biens immobiliers.

La stratégie et la gestion du parc immobilier est entièrement à la charge de la société de gestion. On peut la voir comme une sorte de Nick Fury.

En tant qu’investisseur, la seule chose qui compte c’est de bien choisir ton équipe.

En achetant une part de SCPI, tu co-détients un portefeuille de biens immobiliers, gérés par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

🔄 Le Cycle de Vie d’un Investissement en SCPI : La Mission des Avengers

Tout comme les Avengers se lancent dans des missions avec un plan bien défini, ton investissement en SCPI suit un cycle de vie structuré pour te permettre de récolter des fruits à long terme. Voici comment ça fonctionne :

• Collecte des fonds : Tu investis dans la SCPI, comme un Avenger qui rejoint une mission pour le bien collectif. Les investisseurs mettent en commun leurs ressources en vu d’acheter des immeubles.

• Acquisition des biens : La SCPI utilise l’argent collecté pour acheter des biens immobiliers dans des secteurs diversifiés, comme des bureaux, des commerces, ou même des hôpitaux. Tu n’investis pas dans un seul bien mais tu répartis ton risque en investissant dans plusieurs biens d’un coup. Tu ne détiens pas 100% d’un bien mais un pourcentage à hauteur de ton investissement que tu partages avec les autres investisseurs.

• Gestion des biens : Une fois les immeubles acquis, la société de gestion prend en charge leur gestion quotidienne : perception des loyers, entretien des bâtiments, gestion des locataires. Comme les Avengers qui n'ont pas à gérer eux-mêmes chaque mission, les investisseurs laissent l’expertise aux gestionnaires de la SCPI.

• Distribution des loyers : Les loyers perçus sont distribués aux investisseurs. Tu reçois une part des loyers en fonction de ta part d’investissement sous forme de dividendes, tout comme un Avenger partage les honneurs après une mission réussie.

• Sortie de l’investissement : Si tu veux récupérer ton investissement, tu peux revendre tes parts. Mais, la liquidité n'est pas instantanée. Cela peut prendre plusieurs semaines, voire des mois, en fonction de la demande et du type de SCPI.

🧢 Types de SCPI : Choisir ton équipe de héros

Il existe plusieurs types de SCPI, chacune avec sa propre spécialité, un peu comme les différents Avengers avec chacun leur pouvoir.

Selon le secteur des biens dans lesquels elles investissent, voici comment se compose l’équipe des SCPI :

• SCPI de bureaux : équipe menée par Batman. Majoritaires sur le marché, ces SCPI investissent dans des immeubles de bureaux en centre-ville. Elles sont solides et présentes dans les quartiers d’affaires. C’est une valeur sûre, mais elles peuvent souffrir des cycles économiques.

• SCPI de commerces : l’équipe Iron Man. Ces SCPI investissent dans des magasins ou centres commerciaux. Elles sont plus dynamiques, diversifiées et suivent les tendances de consommation, à l’image de Iron Man, toujours à la pointe de la technologie et de l’innovation. Elles sont parfaites pour les investisseurs recherchant un revenu potentiel plus élevé, mais avec un peu plus de risques.

• SCPI logistiques/industrielles : Ces SCPI investissent dans des entrepôts, des centres de logistiques, essentiels au commerce en ligne. C’est l’équipe Black Panther, qui veille sur les ressources stratégiques et sécurise des zones d’activité, ces SCPI bénéficient de la croissance du e-commerce.

• SCPI santé/éducation : Investies dans des hôpitaux, EHPAD, ou écoles, elles sont stables et peu affectées par les fluctuations économiques, à l’image de Doctor Strange, qui maintient l’équilibre dans le chaos, offrant une sécurité à long terme.

• SCPI spécialisées ou thématiques : Ces SCPI ciblent des secteurs spécifiques comme l’ESG (environnement, social, gouvernance) ou des zones géographiques stratégiques. Elles représentent l’innovation et la capacité à aller là où les autres n’osent pas. On va l’appeler l’équipe Spider-Man, prêt à intervenir là où la situation l’exige.

Selon la structure de capital de la SCPI:

• SCPI à capital fixe : nombre de parts limité. L’achat/vente se fait sur marché secondaire. Ça signifie que le nombre de héros est limité dans le collectif. Si tu veux partir, tu dois trouver un héros pour te remplacer.

• SCPI à capital variable : la société émet ou rachète les parts en continu. Ici, c’est plus simple, si tu veux rejoindre l’équipe ou la quitter, il suffit de le demander.

Choisir une SCPI, c’est comme choisir un super-héros qui correspond à tes objectifs d'investissement. Chaque SCPI a ses forces, ses risques et ses spécialités. 🎯

⚖️ Rendement et Fiscalité : Les Récompenses de la Mission

Tout comme les Avengers sont récompensés après chaque mission (même si la gloire est partagée), les SCPI distribuent leurs revenus locatifs à leurs investisseurs.

En moyenne, le rendement brut des SCPI se situe entre 4 % et 6 % par an, mais il y a des frais à prendre en compte, comme dans toute mission :

• Frais de souscription : 8 % à 12 % du montant investi (comme un droit d’entrée pour rejoindre l’équipe).

• Frais de gestion : environ 10 % des loyers brutes perçus chaque année (cela couvre la gestion des biens, les missions d’entretien, etc.).

Ces frais réduisent le rendement net réel, surtout sur les petits montants ou à court terme.

Pour la fiscalité, les revenus fonciers issus des loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu et à des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Mais il existe des moyens d’optimiser la fiscalité comme investir via une assurance-vie ou investir sur du long termes (abattement progressif dès 6 ans, exonération après 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les PS).

Pour investir en SCPI, la stratégie sera primordiale en fonction de ta situation. Ça te permettra de faire de grosses économies d’un point de vue fiscale.

💸 La question de la liquidité : Les Sacrifices de l’Héroïsme

Les Avengers sont toujours prêts à des sacrifices pour réussir leurs missions, et ça s’applique aussi aux SCPI.

La liquidité est souvent limitée, surtout dans les SCPI à capital fixe.

Il peut falloir des semaines ou des mois pour vendre des parts.

Le prix de vente dépend de l’offre et de la demande. Ce n’est pas un actif coté en bourse.

C’est une règle qui concerne l’immobilier de manière générale. C’est peu liquide alors il ne faut pas miser tout son patrimoine dessus.

❓ SCPI : Pour Qui, Quand, Pourquoi ?

Les SCPI sont idéales pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier sans gérer la complexité, comme Black Widow, qui, bien qu’ayant de multiples talents, préfère faire partie d’une équipe stratégique pour accomplir des missions importantes.

✅ Avantages :

• Accès à l’immobilier avec peu de capital (Moins de 1000€)

• Revenu passif régulier

• Mutualisation des risques locatifs (plusieurs biens et secteurs sont gérés par l’équipe de gestion).

• Diversification géographique et sectorielle.

• Aucun temps à consacrer au quotidien

⚠️ Inconvénients :

• Faible liquidité

• Frais élevés (des droit d’entrée et de gestion).

• Fiscalité potentiellement lourde, surtout si tu ne choisis pas une stratégie optimisée.

• Sensibilité aux cycles immobiliers

🎬 Résumé : Les Avantages des SCPI

• Horizon conseillé : 8-10 ans minimum

• Ticket d’entrée : À partir de 180 €

• Rendement brut moyen : 4,5 % à 6 %

• Fiscalité : Revenus fonciers + Prélèvements sociaux

• Risque principal : Illiquidité et baisse du marché immobilier

• Bonne stratégie : DCA, réinvestissement, diversification

Maintenant que tu as compris les bases, on va rentrer un peu plus dans le détail.

🛣️ Comment investir en SCPI : les différentes modalités

🔹 En direct (au comptant)

• Tu achètes des parts directement auprès d’une société de gestion ou d’un distributeur agréé.

• Tu perçois les loyers bruts de fiscalité (traités comme des revenus fonciers).

• Avantage : simple, direct.

• Inconvénient : fiscalité lourde si tu es dans une TMI élevée.

🔹 À crédit

• Tu finances l’achat de parts via un crédit immobilier (généralement amortissable).

• Les revenus locatifs perçus aident à rembourser le prêt.

• Avantage : effet de levier (tu investis plus que ton capital initial) et déductibilité des intérêts d’emprunt.

• Inconvénient : risque accru, gestion bancaire à prévoir.

🔹 En démembrement de propriété

• Tu achètes soit :

  • L’usufruit (tu perçois les loyers, mais ne possèdes pas le bien), ou

  • La nue-propriété (tu ne perçois rien pendant la durée, mais récupères la pleine propriété à terme).

• Avantage pour l’investisseur en nue-propriété : pas d’impôt, pas d’IFI, pas de revenus à déclarer pendant la durée. C’est une technique très utile pour un contribuable très fiscalisé qui veut préparer sa retraite.

🔹 Via une assurance-vie

• Tu investis dans des unités de compte SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie.

• Avantage : fiscalité allégée sur les revenus (c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique), liquidité un peu améliorée, parfois pas de frais de souscription.

• Inconvénient : sélection limitée de SCPI, frais de gestion assurance-vie à ajouter.

🌟 Comment choisir une bonne SCPI ?

Mon objectif n’est pas de faire une édition masterclasse sur l’investissement en SCPI mais te donner les premières clés pour comprendre les bases et éviter les erreurs. Alors on va rester sommaire sur cette partie.

Les indicateurs à examiner de près :

• TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) qui mesure le rendement annuel brut rapporté au prix d’achat
  → Ex : 5 %

• TOF (Taux d’Occupation Financier), c’est la part des loyers effectivement perçus vs loyers théoriques
  → > 90 % recommandé

• Report à nouveau (RAN) Réserves disponibles pour lisser les revenus
  → Plus il est élevé, plus la SCPI est prudente

• Capitalisation Taille de la SCPI (en millions ou milliards d’euros)
  Une taille importante indique souvent plus de diversification

• Stratégie géographique / sectorielle Diversification des actifs, par zone ou usage
  → Eviter la concentration excessive

• Âge de la SCPI Historique de performance et de gestion
  → Préférer celles avec +5 ans de recul

• Taux de distribution réinvesti Taux de revenus réinvestis vs distribués
  → Intéressant pour les intérêts composés long terme

Critères qualitatifs :

• Qualité de la société de gestion (agrément AMF, ancienneté, transparence)

• Stratégie claire (bureaux ? commerces ? logistique ? zone euro ? ESG ?)

• Communication aux associés : bulletins trimestriels, rapports annuels accessibles et détaillés

🇫🇷/🇪🇺 SCPI France vs SCPI Europe

SCPI France :

• Biens situés exclusivement en France.

• Revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu français + prélèvements sociaux (17,2 %).

• Revente soumise aux plus-values immobilières françaises.

SCPI Europe :

• Biens situés dans d’autres pays de l’Union européenne (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Irlande...).

• Fiscalité plus légère car exonération en France via crédit d’impôt (convention OCDE).

• Pas de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les loyers étrangers.

• Revente : plus-values aussi exonérées de PS si bien gérées.

Tu l’auras compris, il y a un avantage fiscal très net pour les SCPI européennes, notamment si tu es dans une TMI élevée.

Mais attention, tu auras d’autres choses à surveiller comme le risque de change, la fiscalité locale et la volatilité des marchés étrangers.

A titre personnelle, j’investis exclusivement sur des SCPI européennes.

🏆 Top 5 des SCPI 2024 (par Taux de Distribution)

Je tiens à mettre des gros guillemets sur cette partie. Chaque site et entreprise donne des chiffres différents.
Tous les classements ne sont donc pas d’accord.
L’objectif n’est pas d’investir les yeux fermés dans la 1ère du classement mais d’expliquer les différence entre les SCPI du top 5.

Il est possible que la SCPI qui sera plus adaptée à ta stratégie d’investissement soit la 4e.

Alors on va faire une petite analyse ensemble pour bien comprendre laquelle choisir.

• Comète – Alderan

  • Rendement : 11,18 % en 2024

  • Stratégie : Investissements diversifiés en Europe

  • Particularités : SCPI récente avec une stratégie opportuniste, capitalisation de 100 M€

• Osmo Énergie – Mata Capital

  • Rendement : 9,33 % en 2024

  • Stratégie : Diversifiée avec un focus sur le secteur de l'énergie

  • Particularités : SCPI jeune, capitalisation de 35 M€

• Mistral Sélection – Swiss Life REIM

  • Rendement : 8,59 % en 2024

  • Stratégie : Diversifiée

  • Particularités : Sans frais de souscription, gérée par un acteur reconnu

• Transitions Europe – Arkéa REIM

  • Rendement : 8,25 % en 2024

  • Stratégie : Investissements diversifiés en Europe

  • Particularités : SCPI stable avec une capitalisation de 543 M€

• Upêka – Axipit REP

  • Rendement : 7,96 % en 2024

  • Stratégie : Diversifiée

  • Particularités : SCPI récente avec une capitalisation de 29 M€

Maintenant qu’on a le classement, voici ce qu’il faut regarder plus en détail.

• SCPI récentes : Les SCPI comme Comète, Osmo Énergie et Upêka sont jeunes. Leurs rendements élevés peuvent être liés à des stratégies opportunistes ou à des effets de lancement. C’est important de surveiller leur performance sur plusieurs années pour évaluer leur stabilité.

• Fiscalité : Les SCPI investissant en Europe, comme Comète et Transitions Europe, peuvent offrir des avantages fiscaux, notamment une exonération des prélèvements sociaux sur les revenus étrangers. Mais, il ne faut pas négliger la fiscalité spécifique à chaque pays d'investissement.

• Frais : Certaines SCPI, telles que Mistral Sélection, n'ont pas de frais de souscription, ce qui peut améliorer le rendement net.

Zone d’investissement & fiscalité

• SCPI Européennes (Comète, Osmo, Transitions) :

  • Revenus exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %)

  • Crédit d’impôt en France pour éviter la double imposition

  • Plus-values exonérées de prélèvements sociaux en cas de revente

• SCPI mixtes (Mistral, Upêka) :

  • Une part des revenus peut rester soumise à l’IR + PS, en fonction du poids de l’immobilier français

Accessibilité & modalités d’achat

• Assurance-vie :

  • Avantage : fiscalité à terme allégée + pas d’impôt pendant la phase de capitalisation

  • Inconvénient : choix limité aux SCPI proposées par l’assureur + parfois rendement net plus faible

• Démembrement :

  • Très intéressant pour des objectifs de transmission, ou pour ceux qui veulent éviter l’IR et les PS pendant quelques années (notamment retraités non imposables ou investisseurs en phase de capitalisation).

• À crédit :

  • Effet de levier fort si l’investissement est bien calibré.

  • Risques accrus : le rendement doit couvrir les intérêts et le capital emprunté.

En sachant tout ceci. Voici ce que je ferai en fonction de ma situation :

• Profil 1 : Fiscalisé à 30 % ou plus
  Transitions Europe, Comète, Osmo via Assurance-vie ou démembrement → Fiscalité optimisée via revenus étrangers

• Profil 2 : Petit capital, diversifié
  Mistral Sélection (0 % frais) en direct ou via Assurance-vie. Avec un niveau un peu plus avancé, je le ferai potentiellement à crédit mais attention à bien gérer les mensualités
  → Moins de frais, bon pour démarrage

• Profil 3 : Objectif retraite long terme
  Upêka ou Comète en démembrement ou via Assurance-vie
  → Optimisation patrimoniale sur horizon +10 ans

• Profil 4 : Recherche de rendement élevé
  Comète, Osmo Énergie en direct mais attention au risque.
  → Ce sont des SCPI jeunes.

Suis le groupe mais attention à bien investir avec une stratégie adaptée.
Ne te fais pas avoir par le biais de groupe !

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🧠 Le biais de groupe

Dans notre histoire, l’Alliance des Investisseurs est un collectif puissant.

On le sais, les Avengers sont plus efficaces en groupe qu'individuellement, et c'est exactement ce que l'investisseur peut ressentir lorsqu'il se tourne vers les SCPI où les rendements sont répartis, les risques mutualisés, et où l’expérience des autres est partagée.

Le biais de groupe se manifeste ici lorsque l’investisseur, voyant que d’autres personnes investissent dans des SCPI (ou en entendant beaucoup de bons retours), décide de suivre la tendance, simplement parce que le groupe autour de lui l’a déjà fait.

Il se dit : "Si tout le monde investit dans les SCPI, pourquoi pas moi ? Je ne vais pas rater cette occasion."

Le problème n’est pas d’investir en SCPI, c’est d’investir dans la même SCPI que tout le monde sans faire d’analyse personnelle.

Certaines SCPI sont excellentes en marketing ou présentent des rendements exceptionnels. La plupart du temps, ces arguments ne durent qu’un temps. Si les fondations de la société ne sont pas excellents, les promesses risquent de vite s’envoler.

⚠️ Pourquoi ce biais est si puissant ?

Le biais de groupe est particulièrement puissant, car l'humain est social par nature.

Depuis des millénaires, nous avons évolué en vivant dans des communautés où la solidarité et l’appartenance à un groupe étaient essentielles pour la survie.
Dans des situations de doute ou d'incertitude, nous avons tendance à nous tourner vers les autres pour valider nos choix.

Le groupe nous offre une forme de sécurité psychologique : on se dit que si tout le monde le fait, c'est probablement la bonne décision. Dans le contexte des SCPI, les témoignages positifs d'autres investisseurs ou l’augmentation de la popularité des SCPI renforcent l’idée que c'est un choix sûr et gagnant. Ce phénomène crée une pression sociale invisible, et l’investisseur choisit donc de suivre le mouvement.

💡 Comment hacker ton cerveau ?

Pour sortir du biais de groupe, il faut comprendre que le groupe n'a pas toujours raison, même s'il semble plus rassurant. Voici comment tu peux "hacker" ton cerveau et éviter de tomber dans ce piège psychologique :

1. Remets en question les choix populaires : Tout comme un super héro qui sait qu’il doit porter une cape et des collants pour se démarquer en mission, toi aussi, tu dois mettre en doute les choix des autres, même si tout le monde investit dans une SCPI.
   Pose-toi des questions : "Pourquoi tout le monde en parle ? Est-ce vraiment la meilleure option pour moi ?"

2. Prends du recul : Avant de rejoindre une "équipe" ou de suivre la tendance, fais tes propres recherches.
   Analyse les SCPI que tu envisages d'acheter, leurs rendements passés, leurs stratégies, et compare-les avec d'autres options.
   Ne te laisse pas guider uniquement par l’influence sociale du groupe. Personne ne connait mieux tes objectifs que toi.

3. Prends des décisions basées sur tes objectifs : Le biais de groupe peut aussi t'amener à oublier tes objectifs personnels. Par exemple, si ton objectif est la sécurité à long terme, mais que tout le monde investit dans des SCPI à rendement élevé mais volatile, demande-toi si c'est ce que tu recherches réellement. Sois clair avec tes objectifs financiers et choisis les SCPI en conséquence.

4. Affronte le groupe avec assurance : Si tu choisis de ne pas suivre la tendance, ne te laisse pas influencer par la pression sociale. Comme un héros qui sait qu’il doit parfois prendre des décisions difficiles pour sauver des vies, sois prêt à aller à l’encontre de l’avis populaire si c’est ce qui te semble juste pour ton futur financier.

En résumé :

Le biais de groupe est puissant, car il repose sur notre instinct social d’appartenance. Cependant, pour éviter de tomber dans ce piège, il est essentiel de prendre du recul, remettre en question les choix populaires et faire des choix éclairés qui sont en phase avec tes propres objectifs financiers.
De la même manière que les Avengers se retrouvent en équipe mais doivent aussi prendre des décisions individuelles pour éviter des erreurs, toi aussi, tu dois savoir suivre ton propre chemin tout en bénéficiant de l’expertise d’un groupe.

Prêt à être un super-héros de l’investissement ? La clé réside dans la diversification et dans la capacité à ne pas suivre aveuglément le groupe, mais à choisir la stratégie qui correspond à tes besoins. 💡

Merci 🫶🏼 de m’avoir lu une nouvelle fois.

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Alex 😁

J’espère que tu vas bien :)

On parle souvent d’investissement passif en Bourse.

Savais-tu qu’il existe des équivalents en immobilier ?

L’un d’eux s’appelle le crowdfunding immobilier.

François le Français appelle ça le financement participatif immobilier.

Le principe est simple et je te présente ça aujourd’hui. J’en profite aussi pour t’expliquer comment moins j’investis dans cette classe d’actif.

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Investir ses 1ers euros en Crowdfunding immobilier

Temps de lecture : 10 minutes

Un porteur de projet immobilier dépose son projet sur une plateforme de financement participatif afin de proposer à des investisseurs particuliers d’investir à ses côtés.

On en avait rapidement parlé dans une édition précédente en te présentant le métier de marchand de biens. Je vais t’en parler concrètement aujourd’hui.

Pourquoi c’est intéressant ?

1- Le marché immobilier est gage de confiance et rassure en France

2- Avec le crowdfunding, l’investisseur peut choisir les projets qu’il veut soutenir

3- Les durées moyennes d’investissement sont assez courtes (environ 2 ans)

4- Les rentabilités proposées sont attractives

5- Aucuns frais d’entrée ni de sortie

Personnellement, c’est tout ce que j’aime 😁

Les chiffres en France

Pour te donner une idée de ce que ça représente, en 2023, 1 237 projets immobiliers ont été financés en France.

En quelques chiffres le crowdfunding immobilier c’est :

• 10,3 % : rendement moyen en 2023 (ah oui quand même 🙂)

• 22,1 mois : durée moyenne du placement

• 1,16 milliard d’€ collectés

• 3 709 € investis en moyenne par personne par projet

• 907 569 € collectés en moyenne par projet

• 245 personnes en moyenne investissent par projet

Tu peux retrouver les détails et tous les chiffres ici : Baromètre Mazars

Le crowdfunding immobilier monte fortement en puissance depuis 2012 et s’est installé comme une excellente solution d’investissement immobilier passive.

Comment ça fonctionne en détail ?

Le Crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à un porteur de projet pour l’aider à financer son opération immobilière via une plateforme de Crowdfunding.

Il y a donc 3 acteurs principaux :

• Toi : L’investisseur

• La plateforme de crowdfunding

• Le projet immobilier à financer et son porteur

Pour qu’un investissement en crowdfunding se passe bien, les 3 acteurs doivent avoir des intérêts alignés.

Commençons par toi, l’investisseur.

Définir ton objectif, le montant et ton horizon de placement.

Comme tout bon investissement, il doit faire partie d’une stratégie avec un objectif précis.

• Combien peux-tu investir ?

• Combien veux-tu investir ?

• L’immobilier représente combien de % dans ton patrimoine ?

• Dans combien de temps souhaites-tu récupérer tes fonds investis ?

• Comment prévois-tu d’utiliser cette somme ensuite ?

• Pourquoi souhaites-tu investir en crowdfunding immo plutôt qu’en SCPI ou en immobilier physique ?

C’est essentiel de répondre à ces questions pour être aligné avec tes objectifs et assurer la réussite de ton investissement.

Si on prend mon exemple personnel.

J’ai 1 stratégie d’investissement divisé en 3 :

• Court terme (moins de 2 ans)

• Moyen terme (entre 2 et 7 ans)

• Long terme (plus de 7 ans)

Pour chacune des 3, je fais en sorte de diversifier mes investissements.

Je souhaite investir en immobilier mais je veux aussi voyager.

En 2021, j’avais mon matelas de sécurité et un surplus d’argent pour investir pour investir dans un bien locatif.

Acheter un appartement me semblait en contradiction avec mon envie de voyage et je ne voulais pas me mettre un boulet au pied.

Plutôt que laisser cette somme sur un livret A ou mon compte courant le temps que j’ai une situation plus stable, j’ai choisi de l’investir en crowdfunding immobilier.

J’ai choisi d’utiliser cette somme pour investir dans des projets à moins de 2 ans et donc l’intégrer à ma stratégie court terme.

Je l’ai fait pendant 2 ans en mode exploratoire et j’ai appris beaucoup de choses.

Ça m’a permis de faire un point en 2023 et j’ai décidé de réinvestir cette somme pour un nouveau cycle de 2 ans.

Je ferai le prochain en 2025.

Mon objectif est de récupérer 85% de ce que j’ai investi début 2025 pour avoir cette somme à disposition et faire mon achat immobilier à ce moment-là.

Les 15% restants et les intérêts générés seront réinvestis sur les plateformes pour financer les projets suivants.

Pourquoi 85% ?

Simplement pour pallier les éventuels retards qu’il pourrait y avoir. On va en parler plus bas.

Les différents moyens d’investir

Il existe 4 manières d’investir en crowdfunding immobilier.

En direct via une plateforme de crowdfunding. C’est l’option que j’ai choisie personnellement. Je vais t’expliquer plus bas comment choisir la bonne plateforme.

En direct via un PEA PME. Depuis 2019, il est possible d’intégrer cet investissement à ton PEA PME. Je n’ai pas choisi cette option personnellement car je voulais potentiellement disposer de cette somme avant 5 ans. En faisant ce choix, j’ai aussi renoncé à l’avantage fiscal qu’offre de PEA.

Par l’intermédiaire d’un CIF (Conseiller en Investissement Financier). C’est un très bon choix si tu es déjà accompagné par un CIF et que tu ne souhaites pas gérer tes investissements.

Par l’intermédiaire d’un véhicule d’investissement comme un FCPR (Fonds commun de placement) par exemple qui va lui-même investir dans une multitude de projets à ta place. Personnellement, je trouve que les frais imputés par cet intermédiaire ne justifient pas la plus-value.

La fiscalité liée au crowdfunding

Comme pour tout investissement, tu seras soumis à la Flat taxe de 30 %.

Pour rappel, cette taxe est composée du prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2% de contributions sociales.

Si tu passes par le PEA-PME, tu ne seras imposé que des 17,2%.

Les principaux risques du crowdfunding

Comme tout investissement, il existe des risques.

Ici la règle reste la même. Plus les rendements affichés sont importants, plus les risques le sont aussi.

Il y en a 4 principaux :

• Illiquidité : Pendant toute la durée de ton investissement, les fonds ne sont pas disponibles. Il est impossible de revendre tes obligations en avance. Tu dois nécessairement attendre la fin du projet pour revoir tes sous.

• Risque de retard : On en a déjà parlé plusieurs fois. L’investissement en immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Il peut y avoir beaucoup d’aléas entre la construction ou la rénovation, ou même des difficultés à revendre le bien. Il arrive que certains porteurs de projets demandent un délai de remboursement. Dans ce cas, tu n’as malheureusement pas ton mot à dire.

• Risque de perte en capital : C’est le pire et ça peut arriver. Le projet se passe mal, le porteur de projet fait faillite et il n’est simplement pas en capacité de te rembourser. Les chiffres nous montrent que c’est rare et que le taux de défaut est inférieur à 2%.

• Risques liés au marché immobilier : C’est un investissement immobilier, donc tous les risques liés sont aussi applicables ici. Marché en hausse, en baisse, hausse/baisse des taux, difficulté à se procurer des matières premières, des défauts liés aux artisans, etc.

Oui, investir en crowdfunding immobilier comporte donc des risques.

Notre objectif n’est pas de les éviter mais de les maîtriser.

Pour les réduire au maximum, il faut être très sélectif sur les projets et les plateformes que tu choisiras.

Voilà près de 4 ans que j’investis en crowdfunding. Je n’ai eu aucun défaut et seulement 10% de retards (2 mois de retard en moyenne) sur les projets dans lesquels j’ai investi.

Je vais te donner tous les petits trucs à savoir pour que tu atteignes des chiffres encore meilleurs !

Comment choisir sa plateforme ?

Il existe une 50aine de plateformes disponibles en France et des centaines d’autres au travers du monde.

1. Pour commencer, il faut t’assurer qu’elle respecte la loi française et européenne.

Il existe 2 statuts réglementés :

• Le statut de PSI (Prestataire de Services d’Investissement)

• Le statut de PSFP (Prestataire de Services en Financement Participatif).

Si la plateforme n’est pas enregistrée sous l’un de ces deux statuts, c’est un NO GO direct !

2. Consultez les performances historiques de la plateforme

Toutes les plateformes ont l’obligation légale de communiquer un certain nombre d’informations et notamment des indicateurs de qualité.

Ils sont communs à toutes les plateformes et te permettent facilement de les comparer les unes aux autres.

• Le nombre de projets financés

• La durée moyenne des financements

• Le taux d’intérêt annuel moyen

• Le taux de retard à moins de 6 mois

• Le taux de retard à plus de 6 mois

• Le taux de défaut

Un super site qui a tout rassemblé pour t’aider à les comparer.

Il s’appelle Hello Crowdfunding et recense les projets de crowdfunding immobilier et suit leur avancement jusqu'au remboursement.

3. Se renseigner sur le processus de sélection des projets

C’est la plateforme qui fait sa propre sélection de projets. Il faut bien comprendre son intérêt à elle.

D’un côté, elle veut proposer beaucoup de projets pour démontrer son dynamisme. Elle veut aussi te proposer des projets variés pour satisfaire tout le panel d’utilisateurs.

De plus, elle se rémunère sur chaque projet financé en prélevant 5% du montant récolté en moyenne.

Donc plus elle a de projets, plus elle attire de client et plus elle gagne de l’argent.

Le processus de sélection des projets n’est pas réglementé. Elles peuvent donc te proposer des bons comme des mauvais projets. Tout va dépendre de l’éthique de la plateforme.

À l’inverse, la réputation est extrêmement importante. Si une plateforme a un taux de retard ou de défaut trop important, les particuliers arrêteront de venir. Il est donc primordial pour la plateforme de prouver que les projets sélectionnés sont de qualité.

Une question essentielle est donc :

Comment choisir un projet de qualité ?

Pour chaque projet qui t’intéresse (ceux qui entrent dans la stratégie que tu t’es fixée), il vous faut absolument consulter :

• Le document d’information complet sur le projet. C’est important que tu comprennes la nature du projet. Une rénovation, une division, une extension, etc. Si tu ne comprends en quoi consiste le projet, c’est un mauvais signe.

• Le contrat obligataire

Comme pour tout contrat que tu signes, j’espère que tu le lis en entier 😅

Dedans, tu retrouveras les informations suivantes :

• Le porteur de projet (hésite pas à faire une rapide recherche google pour voir qui c’est 😉)

• Les modalités de l'émission obligataire (combien tu peux en acheter, à quel prix avec un minimum et un maximum)

• Les caractéristiques du projet immobilier

• La date d’échéance

• Le montant des intérêts (coupons)

• Les modalités de versement des intérêts. Tous les ans, chaque trimestre ou à la date d’échéance.

• Le plan de financement du projet immobilier (combien le porteur de projet met de sa poche, est qu’il y a aussi un prêt bancaire, etc.)

• Les garanties prises par la plateforme pour protéger les investisseurs (on en parle un peu plus bas)

Si tu ne comprends pas tous les points, c’est ciao !

Quand tu investis dans un projet, tu investis dans une obligation. C’est donc un contrat entre toi et le porteur de projet qui s’engage à te rembourser le capital investi à l’échéance du projet ainsi que les intérêts à une date donnée.

Tout est écrit et défini en amont.

Tu sais exactement dans quoi tu investis, auprès de qui, pour combien de temps et pour quel rendement.

En 2023, 63% des porteurs de projet immobilier étaient des marchands de bien.

Comme je te l’avais expliqué dans une édition précédente, passer par une plateforme de crowdfunding leur permet de gagner du temps pour obtenir leurs financements et éviter les procédures liées à l’obtention aux prêts bancaires.

Ce sont des professionnels mais ils n’ont pas tous la même expérience.

Pour t’aider à comparer les projets entre eux, certaines plateformes donnent une note.

De A à D ou de 1 à 10, un système d’étoile, tout existe.

Le système de notation est privé et propre à chaque plateforme. C’est donc une information complémentaire, pas une vérité générale.

Un projet noté A n’implique pas une réussite assurée mais ça veut dire que la plateforme a confiance dans le bon déroulé du projet et la compétence de son porteur.

Pour compléter cette notation, les plateformes mettent en avant des garanties comme gage supplémentaire pour préserver au maximum tes intérêts.

• La caution personnelle du porteur de projet

• La Garantie à première demande (GAPD)

• L’hypothèque

• Nantissement des parts de la société émettrice

• La fiducie sûreté

C’est un petit plus qui fait la différence. Elles t’assurent que si les choses tournent mal, le porteur de projet a les moyens de garantir le remboursement de ton investissement. Tu n’auras peut-être pas les intérêts mais tu récupéreras ta somme initiale.

En écrivant cette édition, je me rends compte que tous ces éléments peuvent faire peur 😅

En soi, ça ne reste que du bon sens. Comme en investissant en Bourse ou en immobilier locatif, il faut faire attention que ce qu’on achète soit de bonne qualité.

Comment j’investis en crowdfunding immobilier personnellement ?

J’ai testé plus de 20 plateformes en tout 😁

Au début, j’ai mis 300€ en moyenne pour tester chaque plateforme, sur différents projets et voir comment ça se passe.

J’en ai évincé 12 et j’en ai encore 4 en cours de test.

Mais voici celle que j’ai décidé de garder et que je continuerai à utiliser.

Pour des questions de simplicité et de praticité, je pense en garder maximum 5.

Voici mon top 3 actuel.

• La Première Brique

• Bien prêter

• Clubfunding (code parrain : Dh8cUJuc)

Pourquoi celles-ci ?

1- L’entreprise en elle-même

Bien entendu, elles respectent toutes les 3 la loi française.

Ce sont des entreprises bien installées dans le paysage du crowdfunding. Je suis l’actualité de l’entreprise et ses dirigeants depuis des années.

2- Le nombre de projets proposés

Ce sont 3 plateformes dynamiques. Elles proposent plusieurs projets par semaine avec des durées et des rendements différents. Il y en a pour tous les goûts. Ils proposent des systèmes de notation et des garanties suite à une bonne sélection des projets.

3- La qualité des projets proposés avec un faible taux de retard

Chacun d’eux a eu 0% défaut et moins de 15% de retard. C’est un critère essentiel selon moi.

4- Le ratio temps et rendement m’intéresse.

Comme je te l’ai dit, je cherche des projets sur un horizon de temps assez court.

En général, j’investis dans des projets de 12 mois qui me permettent de simplifier mon calendrier et je ne vais jamais au-delà de 24 mois.

En ce qui concerne les rendements, je me suis fixé des règles et j’investis principalement dans des projets qui proposent entre 9,5% et 12%.

Au-delà, j’estime que c’est trop risqué.

Ça ne m’a pas empêché d’investir quelques fois sur des projets à 13,5% ^^
Il y a eu des retards systématiques !

Fun fact :

Quand j’étais au lycée, je passais devant un vieux château tous les matins.

Grâce au Crowdfunding, j’ai pu participer à sa rénovation. Étrangement, j’en suis très fier !

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À la semaine prochaine ! N’oublie pas de bien profiter entre temps ;)

Alex 😁

Bienvenue dans cette 36e édition de cette Newsletter et aux 14 personnes qui nous rejoignent cette semaine !

Tu as déjà entendu dire que le marché immobilier français est en crise ?

Et bien, c’est le cas.

Il y a une crise du logement, des biens vieillissants et il faut renouveler le parc immo.

Il existe 3 manières de résoudre cette crise :

• Construire de nouveaux logements qui impliquent souvent l’agrandissement des villes au détriment des zones agricoles ou forestières.

• Détruire des logements pour en construire de nouveaux.

• Rénover les anciens logements pour les mettre à jour.

Aujourd’hui, nous allons nous intéresser à la 3e solution en faisant appel à une armée de professionnels méconnus.

Tu as aussi entendu parler de la loi énergétique qui interdit de louer un bien s’il a une mauvaise note énergétique ?

Les logements avec un DPE G+ ont été interdits à la location depuis 2023.

Les G seront interdits à partir de 2025, F en 2028 et E en 2034.

Pour louer à nouveau ces biens, il faut améliorer leur note avec des travaux. Ça tombe bien, c’est une des spécialités de ces professionnels méconnus.

On les appelle les marchands de biens.

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C’est quoi un marchand de biens exactement ?

Temps de lecture : 5 minutes

Ce sont des professionnels de l’immobilier spécialisés dans l’achat, la rénovation et la revente de biens sur des courtes durées.

Leur talent consiste à repérer un bien aux allures banales pour en faire des pépites immobilières.

Lors de la revente du bien, ils vont générer une plus-value immobilière. C’est grâce à elle qu’ils gagnent leur vie.

C’est assez simple en théorie.

C’est dans la pratique que tout leur savoir-faire se révèle au grand jour car leur objectif est d’effectuer cette opération le plus rapidement possible.

MDB (Marchand de biens) n’est pas un métier réglementé comme peut l’être agent immobilier et aucun diplôme n’est nécessaire pour l’exercer.

Il existe tout de même des formations pour devenir MDB mais en général, c’est un métier de passionné autodidacte.

On parle de personnes qui achètent un bien immobilier à titre personnel, puis un 2e et un 3e jusqu’à se prendre tellement au jeu qu’ils développent une expertise unique et en font leur métier.

Ne va pas croire que c’est facile de devenir MDB.

Il y a de nombreuses obligations et responsabilités à ne pas négliger. Un MDB est considéré comme un professionnel de l’immobilier. Il a donc une responsabilité morale et légale envers les acquéreurs par rapport aux potentiels vices (apparents ou cachés).

Je t’en ai parlé dans les éditions précédentes, investir en immobilier est un parcours du combattant.

• Comment définir son projet et trouver le bien idéal ?

• Comment définir le prix de ton offre et comment aménager ton bien ?

• Comment mettre ton bien en location et trouver le bon locataire ?

Alors imagine investir dans une 10aine de biens par an. Il faut être bon.

Avec le temps, les marchands de biens deviennent de réels couteaux suisses.

Les compétences nécessaires pour devenir un excellent marchand de biens

1. Connaissance du marché immobilier

Ils connaissent les tendances du marché immobilier ainsi que les facteurs qui influent sur les prix des biens immobiliers. Ils savent estimer la valeur d’un bien immobilier pour acheter des propriétés à un prix compétitif et maximiser les bénéfices lors de la revente.

2. Capacité d’optimisation d’un bien

Ils ont des compétences techniques très variées. Ils connaissent les mécanismes de travaux et leurs exigences sur le bout des doigts, mais également les contraintes urbanistiques, d’architectures, les obligations réglementaires, le droit bancaire et notarial.

Pour faire simple, ils connaissent toutes les techniques et jouent avec les bons leviers pour optimiser les biens immobiliers.

3. Compétences commerciales

Ils comprennent les besoins et les objectifs des différentes parties prenantes pour tirer leur épingle du jeu. Le vendeur du bien qui veut réaliser une plus value, l’agent immobilier qui veut aller vite, les artisans qui ont des disponibilités limitées et le futur acheteur qui veut acheter son bien idéal au bon prix.

4. Gestion de projet à la p’tit suisse.

Telles des horlogers suisses, une gestion de projet millimétrée est clé dans l’activité de marchand de biens. La capacité à gérer efficacement les projets de rénovation immobilière, y compris la coordination des entrepreneurs, la gestion des budgets et des échéanciers, est nécessaire pour maximiser les bénéfices.

5. Une gestion financière irréprochable

L’activité de MDB requiert une gestion financière irréprochable pour pérenniser son activité. Ainsi, comme toute activité commerciale, le métier de MDB comporte des risques.

La capacité à évaluer et à prendre des risques calculés est donc essentielle pour réussir. Savoir gérer efficacement les finances, y compris la budgétisation des coûts d’achat, de rénovation et de vente, ainsi que la gestion des flux de trésorerie, est important pour assurer la rentabilité des opérations d’achat revente immobilier.

Une compétence juridique et fiscale est donc primordiale également.

6. Se créer un réseau pour assurer son succès

Les MDB sont des entrepreneurs qui commencent seuls.

Mais pour réussir, le secret, c’est de s’entourer.

Il existe de nombreuses personnes auxquelles il doit faire appel pour mener à bien ses projets. Des inconnus qui deviendront des atouts indispensables. Agents immobiliers, Apporteurs d’affaires, Notaires, Maîtres d’œuvre, Artisans, Urbanisme, Acheteurs et vendeurs immobiliers, Banquiers, Courtiers etc.

Les avantages et inconvénients du métier de marchand de biens

Avantages :

Le plus important : C’est un métier passion ! Que demander de plus.

En développant son activité, il développe aussi son patrimoine immobilier par la même occasion. Un bon MDB s’évertue à diversifier ses investissements en achetant différents types de biens immobiliers dans différentes localités pour répartir les risques, apprendre et grandir.

C’est un métier complet aux milles couleurs, interactions et challenges avec des thématiques très variées.

Enfin, c’est une activité pleine de liberté car on est son propre patron. Pour info, d’après l’INSEE, le salaire moyen est à 50k€/an en rythme de croisière.

Inconvénients :

Ce n’est pas un métier sans risque. Ça reste une entreprise qui dépend de son marché.

Entre autres, on peut noter les risques dus aux fluctuations du marché immobilier, aux coûts de rénovation imprévus, aux imprévus de manière générale et à la nécessité de gérer parfaitement ses finances.

La phase de prospection peut aussi se révéler difficile et frustrante surtout au début. Il est compliqué de trouver des bonnes affaires lorsqu’on commence cette activité, notamment à cause du manque de réseau.

Il faut donc commencer petit en montant de grade petit à petit.

Pour passer à l’étape d’après, il faut créer de la plus-value à la revente.

Comment créer la plus value d’une opération ?

Principe 1 : Il faut trouver le bon bien.

Tous les moyens sont bons.

Au début, on commence par surveiller les annonces immobilières et on se balade dans les rues en regardant autour de soi.

Puis on s’attaque aux opportunités discrètes en participant à des ventes aux enchères immobilières, on recherche des propriétés abandonnées nécessitant des rénovations importantes.

Avec les années, c’est le réseau qui change tout et qui te présente des opportunités avant même qu’elles ne soient rendues publiques. Les opportunités Off-market.

Une fois que tu as trouvé le bon bien, tu vas pouvoir passer au 2e principe en utilisant certaines techniques.

Principe 2: Utiliser une des 5 techniques pour les travaux

• Technique 1 : La rénovation basique (petits travaux)

Rafraîchir un bien à la Damidot.

➡ Concept : Le processus classique : acheter, rénover, vendre.

➡ Avantages : Augmente un peu la valeur du bien, attractivité à la revente.

➡ Inconvénients : Gestion des travaux et une plus value qui ne vaut pas toujours la peine des procédures.

• Technique 2 : La grosse rénovation

Faire les travaux que personne n’ose faire.

➡ Concept : Comme la technique 1 : acheter, rénover, vendre.

➡ Avantages : Augmente significativement la valeur du bien, attractivité à la revente.

➡ Inconvénients : Gestion des travaux, risque d'imprévus coûteux.

• Technique 3 : La division

C’est clairement la technique préférée des marchands de biens. Ça consiste à acheter un grand bien pour le vendre en plusieurs petits. Historiquement, la France était composée de grand terrain et de grandes maisons. C’est donc un terrain de jeu idéal. On peut séparer cette technique en 3 pratiques.

Division parcellaire : (avec ou sans maison)

➡ Concept : Acquérir une propriété avec un large terrain, le diviser, puis vendre.

➡ Avantages : Aucun besoin de rénovation, juste une solide connaissance en urbanisme. Promets de belles opportunités.

➡ Inconvénients : La complexité des démarches administratives. Les procédures d'urbanisme et les dépôts de PC peuvent allonger les délais.

Revente à la découpe :

➡ Concept : Acheter un immeuble en mono propriété et vendre les lots séparément.

➡ Avantages : Potentiel de gain élevé, répartition du risque.

➡ Inconvénients : Exige une expertise dans la division et la gestion de copropriété.

Division immobilière :

➡ Concept : Transformer un grand bien comme une maison en plusieurs appartements.

➡ Avantages : Potentiels de rendement élevés.

➡ Inconvénients : Complexité avec travaux de divisions et exigence d'une expertise approfondie.

• Technique 4 : La surélévation / l’agrandissement

Acheter un petit bien pour le vendre plus grand en construisant une annexe. C’est une technique moins utilisée car restreinte par les lois urbanistiques et moins rentable que la division.

• Technique 5 : L’achat et la revente sans travaux

Aussi appelé le Flip rapide. C’est l’opération la plus rapide et la plus simple à réaliser. Seuls les meilleurs maîtrisent cette technique.

• ➡ Concept : Repérer une anomalie de marché, acheter puis revendre au prix du marché.

• ➡ Avantages : Simple et rapide.

• ➡ Inconvénients : Marges moins importantes qu'avec d'autres stratégies, nécessite un réseau solide, ne génère pas de valeur ajoutée d’un point de vue rénovation du parc immobilier.

Le MDB a trouvé son bien et il a choisi la technique qu’il va utiliser pour augmenter la valeur de son bien. C’est le moment d’appliquer le 3e principe. C’est celui qui fait la différence entre un marchand de bien lambda et un vrai pro.

Principe 3 : Gagner du temps

Tu l’as compris. On ne gagne de l’argent qu’à la revente.

Le but est donc de raccourcir au maximum le temps entre chaque les étapes du processus. Chaque seconde qui passe “coûte de l’argent”.

L’optimisation et l’anticipation de chaque étape sont donc primordiales.

• Gagner du temps grâce au réseau pour trouver les bons biens.

• Préparer l’acquisition pour faciliter les démarches administratives.

• Gagner du temps dans la phase de financement. En finançant le bien avec une banque traditionnelle, ce n’est pas simple. Elles demandent de justifier d'une expérience dans l'immobilier pour accorder le prêt (c’est donc très compliqué pour les Néo Marchand de biens). Et elles demandent 30% d'apport. Bref, une vraie difficulté pour optimiser le processus.

• Assurer le bon déroulé des travaux en anticipant tous les pépins potentiels et en travaillant avec des partenaires de confiance.

• Vendre rapidement à un bon prix avec un réseau d’agent immobilier trié sur le volet.

En appliquant tous ces principes, les marchands de biens vivent de la rénovation du parc immobilier.

C’est un métier passionnant de passionnés.

Il est donc assez peu connu du grand public car intimiste qui ne se joue qu’entre initiés. Heureusement, ça change petit à petit.

Les MDB s’ouvrent de plus en plus en parlant publiquement de leur expertise, en partageant leurs aventures de recherche et de travaux lors de leurs opérations immobilières sur les réseaux.

C’est un métier ouvert à tous.

Si tu veux te lancer, il est recommandé de faire une formation. Une bonne formation permet d’avancer beaucoup plus vite et surtout d’éviter des erreurs pour sécuriser les opérations à succès.

Au-delà de la formation, il existe d’autres alternatives pour se former que j’aime beaucoup.

Certains marchands de biens proposent de participer au financement de leurs opérations pour apprendre de l’intérieur.

Le principe est de mettre un billet dans l’opération. Eux se chargent de toute l’opération, ils te partagent tous les détails pour que tu puisses apprendre de l’achat jusqu’à la revente.

À la revente, tu récupères ta mise avec une part de la plus-value.

C’est un excellent moyen de faire de l’immobilier de manière détournée.

Pour les marchands de biens, en participant au financement, tu leur permets de gagner beaucoup de temps. Ils n’ont donc pas besoin de passer par un prêt bancaire long, procédurier et contraignant.

C’est donc un modèle win-win et j’adore ça !

J’en profite pour te présenter ma petite opportunité sur ce thème

L’opportunité : LeBonFlip

Ce sont 2 marchands de biens qui se sont associés pour t’offrir ce genre système win-win.

• Ismael Bernus

  • Investisseur touche à tout de l’immobilier. (SCI, nu, meublé, LDC, locaux commerciaux, achat-revente…) et animateur du podcast 'La Bonne Fortune' qui a vocation à éduquer les Français au monde de l’immobilier.

• Sylvain Turbé

  • Grand sportif et marchand de biens avec une grande expertise dans la division Immobilière.

Ils communiquent au quotidien pour éduquer les investisseurs amateurs à passer au niveau supérieur. Éducation immobilière à l’achat revente tout en faisant fructifier tes finances, c’est leur ADN.

On partage cette vision commune et ce sont des humains en or.

LeBonFlip, c’est quoi exactement ?

C’est une entreprise qui propose des opportunités d'investissement dans des projets immobiliers, appelés "Flips"(comme dit plus haut, qui se veulent rapide).

Voilà comme ça se passe :

• Ils te proposent des opportunités d'investissement immobilier qu’ils identifient.

• Ils te permettent de co-financer l’opération (ils investissent eux aussi). Tu investis dans ce qu’on appelle des obligations.

• C’est facile d’accès et les démarches sont simplifiées et régulées par une plateforme spécialisée.

• Pour te remercier de ton investissement et du gain de temps, ils proposent un rendement de 13% par an.

• D’un point de vue éducatif, LeBonFlip fournit des mises à jour régulières sur l'avancement des projets par newsletters, un groupe WhatsApp dédié, et des visioconférences FAQ pour répondre aux questions des investisseurs.

LeBonFlip a actuellement un projet immobilier en cours, offrant une excellente opportunité d'investir dès maintenant.

Elle ne sera disponible que quelques jours alors profites-en :)

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À la semaine prochaine !

Alex 😁

On arrive à la dernière semaine de cette mini-série immo 😁

Semaine 1 : Comment définir son projet et trouver le bien idéal ?

Semaine 2 : Comment définir le prix de ton offre et comment aménager ton bien ?

On va finir en beauté !

Prêt(e) ? 😁

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Comment mettre ton bien en location et trouver le bon locataire ?

Temps de lecture : 9 minutes

Pour rappel, un projet immo se découpe en 4 phases :

1- Définition du projet : dans quoi investir

2- Analyser et rechercher le bien

3- Acquisition et administratif

4- Travaux et location

C’est la dernière étape.

Elle est essentielle pour la suite de ton investissement.

Maintenant que ton bien est tout beau tout propre, il va falloir le mettre en location.

Passer par une agence ou non ?

La bonne nouvelle, c’est que tu as déjà défini ton projet en amont.

Tu sais déjà si tu vas louer pour de la longue ou courte durée, en nue ou en meublé, en colocation ou non.

La dernière grosse question à laquelle on n’a pas répondu, c’est :

Est-ce que tu vas gérer la location tout seul ou via une agence ?

Les deux ont des avantages et des inconvénients.

Pour passer par une agence :

• Ils s’occupent de tout. C’est un gain de temps incroyable. Prendre des photos, rédiger l’annonce, trouver le locataire, faire les visites, vérifier les dossiers, l’état des lieux, etc.

• Tu n’as pas besoin de connaître toutes tes obligations de propriétaires car ce sont eux qui s’en occupent. Émission des quittances de loyers, relation avec le syndic.

• Tu n’as pas besoin de gérer les galères qui peuvent subvenir, comme un loyer impayé, les relances, les petits travaux, etc.

• Une bonne agence a aussi un rôle de conseil.

Contre passer par une agence :

• Le service, ça se paye. Ils prennent donc une part de ta rentabilité.

• Tu ne maîtrises pas 100% de la qualité du service rendu. Ça peut être désagréable pour le locataire à l’impression d’être un simple numéro dans une industrie bien huilée.

Partons du principe que tu ne souhaites pas passer par une agence. Ça nous permettra d’aborder tous les points importants.

Pour commencer, on va parler du prix du loyer.

Fixer le prix du loyer

Tu l’as déjà défini plus au début du projet mais une dernière révision est toujours la bienvenue.

Pour fixer un bon loyer, ni trop élevé, ni trop bas, tu dois bien prendre en considération l’état du marché de la location dans la ville.

Le prix est basé sur la surface au sol, le nombre de pièces, l’état du logement et sa date de construction, l’étage, le nombre de balcons ou terrasses, un parking ou un garage, un ascenseur, etc.

Le quartier et les commerces à proximité sont un point essentiel aussi.

Vise une fourchette médiane. Plus tu vises haut, moins tu as de chance de loyer ton bien. Mets-toi dans la tête du locataire.

Maintenant que tu connais ton prix, c’est le moment de penser à se protéger.

Diagnostics et assurances

Tu as plusieurs armes à ta disposition.

• Les diagnostics obligatoires à faire réaliser.

  • Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui contrôle la consommation énergétique du logement, valable 10 ans. Il devra figurer dans l’annonce.

  • Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), si le logement a été construit avant 1949.

  • L’État des Risques et Pollutions (naturels, technologiques, miniers, etc.), valable 6 mois, également appelé ERNMT. Tu peux le remplir tout seul ici Errial.georisques.gouv.fr. Facile.

  • L’État de l’installation intérieure de l’électricité et de gaz, si l’installation a plus de 15 ans.

  • Le diagnostic Bruit si tu es proche d’un aéroport. C’est un simple formulaire en ligne disponible sur Ecologie.gouv.fr.

• Aucune assurance n’est obligatoire à l’exception de l’assurance habitation si le bien n’est pas en copropriété. Cependant, tu peux souscrire à une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Elle intègre de nombreuses garanties. Elle peut représenter entre 1% et 4% du loyer annuel en fonction des options que tu choisis.

  • La garantie responsabilité civile

  • la garantie incendie, explosions

  • la garantie dégâts des eaux

  • la garantie catastrophe naturelle

  • la garantie catastrophe technologique

  • la garantie dommage électrique

  • la garantie bris de glace

  • la garantie vol et vandalisme

  • La garantie loyer impayé

Rédiger une annonce au top

Il faut que tu prennes des jolies photos de ton bien. Plus la durée de location est courte, plus je te conseille de faire appel à un photographe professionnel pour des photos top qualités.

C’est un des éléments les plus importants de ton annonce. C’est ce qui aide le locataire à se projeter. Il ne faut surtout pas négliger l’impact de la qualité ici.

Savoir faire des jolies photos de famille n’est pas un métier 😉

Voici quelques points importants :

• La luminosité. Bien choisir un jour ensoleillé à midi pour prendre les photos.

• Le format paysage plutôt que portrait : les pièces sembleront agrandies et permettent de bien se rendre compte des volumes.

• Une photo de chaque pièce : cuisine, salle de bains, salon, chambre(s), balcon, et n’oublie pas les rangements et les équipements pour bien les mettre en valeur.

• Range au maximum le logement s’il est meublé. Si des affaires traînent, ça envoie le signal qu’il n’y a pas assez de rangement. Le balai dans le coin d’une pièce ne doit pas apparaître sur les photos par exemple.

Pour la rédaction de l’annonce, tu peux t’inspirer de ce qui existe déjà. Regarde les annonces que tu préfères et inspire-toi du contenu.

Essaie d’aller le plus possible dans le détail pour présenter le bien mais aussi les alentours.

La surface, emplacement, nombre de pièces, équipement sur place (ascenseur, parking, machine à laver, etc.), montant du loyer, montant des charges, type de bail, commodités et transports en commun à proximité.

Plus ton annonce sera complète, plus tu auras de chance de trouver un locataire rapidement.

Pour publier ton annonce, il existe de nombreuses possibilités.

Tu peux passer par les sites de petites annonces entre particuliers (PAP, Seloger, BienIci, etc.), faire appel à des plateformes de mise en relation entre propriétaires et locataires (AirBnb, Booking, etc.), ou passer par une agence immobilière.

Tu peux en choisir plusieurs pour toucher un maximum de locataires potentiels.

Si tu as lu jusqu’ici, pense à t’abonner 😉

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Organiser les visites

Ici, les locations courte durée ne sont pas concernées. Sauf si tu t’amuses à faire visiter ton AirBnb avant de le louer 😅

Pour les visites, il y a clairement 2 écoles :

• Les visites groupées. On optimise le temps passé et dans le lot, il y aura bien des gens intéressés. C’est une bonne pratique dans les zones tendues où la demande est plus forte que l’offre.

• Les visites individuelles. J’aime l’humain donc j’ai tendance à préférer cette solution. Le principal avantage est l’initiation d’un échange bilatéral. Tu as plus de temps pour discuter avec le locataire et vérifier son dossier. De son côté, le locataire sera plus à même de poser des questions et de mieux se projeter dans le logement.

Lors de la visite, il faut bien faire le tour de toutes les pièces avec les annexes (garage, cave, grenier, dépendances, etc.).

Je le dis au cas où mais ça me paraît évident. Inutile de mentir ou d’omettre des éléments. Si la rue est bruyante, il le saura vite. S’il l’apprend après, il aura plus de chance de partir vite.

À la fin de la visite, demande toujours une copie de leur dossier de location (papier ou mail). Tu peux éliminer directement ceux qui n’en ont pas préparé.

Choisir le bon locataire

Plusieurs visites, plusieurs dossiers. Mais il n’en restera qu’un !

Alors, éliminons par ordre.

1- Le dossier doit être complet

• Un justificatif d’identité : carte d’identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité

• Un justificatif de domicile : facture d’eau, quittance de loyer, attestation d’hébergement, etc. 

• Un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, certificat de scolarité, carte professionnelle, certificat d’identification à l’INSEE, extrait KBIS

• Des justificatifs de revenus : trois derniers bulletins de salaire, bilan comptable, avis d’imposition sur le revenu, justificatif de versement de la CAF ou Pôle emploi.

Attention, il est interdit de demander les éléments suivants.

• la carte Vitale

• un RIB

• une photo d’identité

• des examens médicaux

• une attestation d’absence de fichage à la Banque de France

• le casier judiciaire

2- Il faut s’assurer que le locataire ait un niveau de rémunération suffisant.

Dans certains cas, vous pouvez demander une caution.

La caution solidaire avec un proche qui se porte garant pour payer les loyers en cas de défaillance. Quasiment systématique pour les étudiants.

Sache qu’il existe aussi la garantie Visale. C’est un dispositif de cautionnement gratuit, et qui prend en charge les loyers impayés ainsi que les dégradations locatives. Si le locataire n’a pas de proches ayant les moyens d’être caution, c’est une excellente alternative.

Pour être éligible à la garantie Visale, il a quand même quelques conditions :

• Le locataire doit être âgé de 18 à 30 ans maximum. La situation professionnelle n’a pas d’importance (CDI, intérim, etc…)

• Au-delà de 30 ans, le locataire doit être salarié mais pas en CDI dans le secteur privé ou agricole et faire une demande dans les 6 mois suivant sa prise de poste.

• Le logement doit impérativement être situé sur le territoire français, et être la résidence principale du locataire.

• Le loyer doit être inférieur à 1 300 € (1 500€ à Paris)

Maintenant que tu sais tout ça, tu vas pouvoir choisir ton locataire.

Pense bien aux personnes derrière les chiffres.

Le feeling que tu as eu lors des visites est très important. Un con lors des visites sera un locataire con. Le dossier doit être propre mais n’oublie pas qu’on loge des personnes avant tout.

PS : un CDI n’est pas une garantie de sécurité. On peut se faire virer d’un CDI. On peut quitter un CDI le lendemain de la signature du contrat. Ce qui compte, c’est que suffisamment d’argent entre chaque mois. Certains freelances avec des salaires fluctuants seront beaucoup plus stables que des personnes en CDI.

Signer le bail de location

On approche de la fin !

Juste avant de signer le bail, il faut faire l’état des lieux d’entrée.

Il faut être méticuleux à cette étape. Il est réalisé par le bailleur (toi) ou le gestionnaire qui a le droit de sous traiter cette étape.

Le but est de faire le tour de toutes pièces pour faire une photo exacte de l’état du logement à l’entrée du locataire.

Ça concerne chaque pièce, l’inventaire du mobilier, des équipements, l’état de chaque revêtement. Il faut tout noter et bien prendre des photos. On n’oublie pas de faire le relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Fissures, traces, taches (même les plus petites et moins voyantes), plafond, intérieur des placards, les plinthes, etc.

Dernier point : le nombre de clés remises au locataire.

Il existe des solutions digitales pour te simplifier la vie.

J’ai eu un petit coup de cœur pour l’application Edouard. Elle te permet de prendre des photos et de les intégrer directement à l’état des lieux.

Une fois signé, le locataire disposera d’un délai de 15 jours après la remise des clés pour ajouter des éléments au besoin.

On passe à la signature finale tant attendue !

La signature du bail est une étape obligatoire.

C’est un contrat qui récapitule tout.

• L’identité et l’adresse du locataire, du propriétaire et du gestionnaire (s’il y en a un)

• L’adresse exacte du logement

• Le type de bien : appartement, maison, nombre de pièces, dépendances, parties communes, etc.

• La durée du bail

• Le montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de révision du loyer (sois bien clair sur ce dernier point pour que le locataire n’ait pas de surprise le moment venu)

• Le montant du dépôt de garantie (1 mois de loyer pour une location nue et 2 mois pour une location meublée)

• La date de début de la location

• Une copie de l’état des lieux

• Les diagnostics obligatoires que tu as faits plus haut

Le contrat de bail est signé par toutes les parties prenantes (propriétaire, locataire, garant) et une version est remise à chacun.

Voici un modèle de bail pour une location non meublée. (2024)

Voici un modèle de bail pour une location meublée. (2024)

Assure-toi que le locataire a bien souscrit à une assurance habitation. Demande-lui une attestation (à renouveler chaque année).

C’est carré ! Tu peux lui remettre les clés et commencer à empocher tes loyers !

Wouhou !! Félicitations !

Tu peux ouvrir une petite bouteille de champagne et commencer à rechercher d’autres biens 😜

La gestion d’un appartement ne s’arrête malheureusement pas à la mise en location.

Chaque mois, tu devras envoyer les quittances de loyer au locataire.

Chaque année, tu devras gérer la régularisation des charges locatives.

Au besoin, tu devras entretenir le logement et prendre en charge les gros travaux : remplacement de la robinetterie, isolation, entretien de la toiture, etc.

PS : Les petites réparations et travaux sont à la charge du locataire : remplacement d’un joint, d’une ampoule ou une fuite d’eau.

Un truc qui est oublié par certains propriétaires. Quand le bien est loué, ce n’est plus chez toi. C’est chez quelqu’un. Pour entrer, il faut demander la permission. C’est obligatoire. Même pour réaliser des travaux ou organiser des visites en cas de départ.

Dernier point pour les personnes qui ont mis leur bien en location courte durée. Pensez bien à organiser les process d’arrivées, remise des clés, manuel de bienvenue avec le wifi et informations utiles, l’organisation pour le départ, le ménage, etc.

Ça demande beaucoup de temps et de disponibilités alors n’hésitez pas à vous entourer de partenaires.

Au final, c’est presque une formation complète que j’ai écrite.

J’espère qu’elle t’a apporté de la valeur et que tu y vois plus clair dans toutes les étapes nécessaires au bon déroulé d’un projet immo !

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À la semaine prochaine pour la suite !

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Alex 😁

La semaine dernière, on a vu comment définir son projet immobilier et comment trouver un bien idéal en fonction.

La première partie est disponible juste ici.

Pour continuer sur notre lancée, on va voir comment finaliser l’achat, faire des petites rénovations et mettre le bien en location sans oublier l’aménagement idéal.

On va encore entrer dans le détail. Ready ? 😁

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Comment définir le prix de ton offre et comment aménager ton bien ?

Temps de lecture : 15 minutes

Pour rappel, un projet immo se découpe en 4 phases :

1- Définition du projet : dans quoi investir

2- Analyser et rechercher le bien

3- Acquisition et administratif

4- Travaux et location

Aujourd’hui, on aborde les phases 3 et 4.

À la fin de la dernière partie, tu as visité des biens et tu as trouvé celui de tes rêves.

Tu as fait tourner la machine à chiffres et le projet rentre dans les clous.

Il est rentable alors c’est parti ! On passe à la suite.

Voilà à quoi ressemble la phase 3 :

Quelle offre d’achat faire ?

Au prix ou en dessous ? Quelle est ta marge de négociation ?

C’est une question importante.

La réponse dépend de plusieurs éléments. Chacun de ces points va te donner tes limites de marge de négociation. On va se servir de tout ce que tu appris pendant la visite.

En partant du cash flow cible que tu t’es fixé et la plus value désirée, tu as ton prix de cible. C’est ton objectif.

• Quel est le prix au-dessus duquel le projet ne t’intéresse plus financièrement ?

  • C’est ta limite. Quoi qu’il arrive cette limite haute doit être en dessous du prix du marché. Avec ce montant, tu connais ta fourchette haute de négociation.

• Quel prix a payé le propriétaire à l’époque de l’achat et va-t-il payer un impôt sur la plus-value ?

  • Sache qu’au-dessus de 50 000€ de plus values, une surtaxe est appliquée en plus de l’imposition classique. Elle fonctionne par paliers. Si le proprio veut payer moins d’impôts, il a intérêt à ne pas dépasser certains paliers (50k, 60k, 100k, 110k, etc.)

• Quel est le contexte de la vente ?

  • Plus le propriétaire est pressé de vendre, plus ta marge de négociation est importante.

• Est-ce qu’il y a beaucoup de travaux ?

  • Plus il y a de travaux, plus tu peux négocier. Tu as déjà calculé le budget de tes travaux. Tu peux le déduire presque entièrement du prix. Facile et logique.

• Tu as un point commun avec le proprio, un atome crochu, des enfants dans la même école ?

  • Joue sur le côté émotionnel. La méthode Chat Potté est acceptée.

• Es-tu passé par un professionnel ? (Agent immobilier)

  • C’est la meilleure méthode pour éviter les erreurs de débutant. Négocier n’est pas un exercice évident. Lui, c’est un expert. Il a les bons réflexes, il connaît le marché et surtout il n’est pas à son coup d’essai.

Quoi qu’il arrive, fais une offre. Le plus rapidement possible. Le jour même si possible.

Faire une offre d’achat est moins engageant que tu ne crois, en fait.

En théorie, tu es engagé légalement lorsque ton offre d’achat est acceptée par le vendeur mais en réalité, ce n’est qu’un accord de principe.

Ce sont les étapes suivantes qui représentent l’engagement. L’offre montre juste ton intérêt et s’il est réciproque, celui du vendeur.

Aller vite pour faire une offre, c’est la plus grande force des investisseurs qui ont l’habitude.

Ils savent repérer immédiatement le potentiel d’un bien et surtout se positionner avant tout le monde en étant extrêmement réactifs pour visiter et surtout être les premiers à faire une offre.

Il faut donc aller aussi vite qu’eux ou travailler avec un pro qui le fera pour toi.

De quoi est composée une offre ? C’est assez simple. Voilà un exemple d’offre.

• Tes coordonnées

• Désignation du bien (adresse, description, surface...)

• Prix

• Conditions suspensives

• Durée de validité de l’offre (date et heure)

• Date maximum de signature d’un avant-contrat

Le propriétaire a alors 3 options :

• Refuser → game over

• Faire une contre-offre → la négo continue et c’est reparti pour un tour

• Accepter → accord sur la chose et le prix quand les 2 parties ont signé

La validation de l’offre

Une fois que l’offre est acceptée, c’est le moment d’aller valider tous les détails qui vont conditionner la réalisation du projet.

Entre l’acceptation de l’offre et la vente effective, il se passe en général 3 mois.

Ton nouvel objectif est d’aller signer un avant-contrat pour sécuriser la vente et t’assurer que le vendeur ne changera pas d’avis pendant ce laps de temps.

Ils ne sont pas obligatoires mais largement recommandés.

Il existe 2 avant contrats :

La promesse de vente (seul le vendeur signe)

Le propriétaire du bien s'engage à te vendre son bien immobilier en t’accordant une exclusivité pendant une période donnée (2 ou 3 mois).

Ça te laisse le temps de bien gérer les démarches administratives comme l’obtention de ton prêt. Si tu rétractes pour X raison, tu devras payer entre 5 et 10% du prix de vente en compensation.

Le compromis de vente (les deux parties signent)

Une fois signé, on considère que la vente est conclue et que la suite n’est que paperasse pour les détails. La vente est juridiquement considérée comme effective sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.

Tu verseras généralement un dépôt de garantie d’environ 5 à 10 % du prix de vente.

Ce montant sera déduit du prix final lors de la signature de l'acte de vente définitif.

Si tu te rétractes dans les délais légaux et à cause des conditions suspensives, ce dépôt te sera restitué.

Tu peux signer ces documents en passant par un notaire (plus long). C’est ce qu’on appelle un acte authentique. Ou en passant par un agent immobilier appelé un acte sous signature privée.

Voici un modèle de compromis de vente.

Dans ce compromis, il est important d’ajouter des conditions suspensives pour te protéger. Elles te permettront de te rétracter en cas de problème avant la signature définitive.

• Absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique

  • C’est un gros mot pour dire que cette vente ne va pas à l’encontre des intérêts publics (respects des sols, risque d’inondation, construction d’une autoroute ou autres risques liés à l’utilité publique)

• Obtention de prêt si demande de prêt (C’est le plus important)

• Autorisation d’urbanisme. Ici, tu acceptes d’acheter à condition que la copropriété et la mairie acceptent ta demande de travaux.

PS : A la signature du compromis, le vendeur est engagé mais toi, tu as un délai de 10 jours calendaire pour te rétracter sans condition.

Maintenant que tu es d’accord avec le proprio, on part à la chasse aux sous !

A la recherche du prêt bancaire

Je te conseille de contacter directement plusieurs banques et d’y aller rapidement après la signature du compromis. Fais jouer la concurrence.

Tu auras le temps de comparer les différentes propositions ensuite.

Demander un prêt à la banque, c’est comme faire un exposé. Il faut te préparer et faire un dossier.

Je te conseille de préparer 2 éléments. Une présentation en mode power point pour le rendez-vous et un dossier papier que tu donneras au banquier.

Voilà ce que tu dois présenter dans les grandes lignes :

Ta situation globale, une étude de marché, un descriptif du bien, une analyse et exploitation du bien, la demande de financement et surtout ton taux d’endettement actuel.

Calcul : (mensualités de tous les crédits / revenus professionnels + 70% des loyers perçus) x 100.

À côté de tes rendez-vous bancaires, prends le temps de bien récupérer les diagnostics liés à l’appartement et le compte rendu des assemblées générales. C’est important de bien les lire et les analyser pour ne pas avoir de surprises.

Valide toutes les conditions suspensives concernant tes travaux et ton projet global.

Profite en aussi pour faire valider des devis auprès des architectes (extérieur et d’intérieur) et les entrepreneurs en fonction de ton projet.

Choisis bien des matériaux de qualité pour cette partie. Tu veux que ton bien dure dans le temps. Ne brade pas les matériaux. Si tu ne mets pas le prix maintenant, tu mettras le double par la suite.

Lorsque la banque te fait la proposition de l’offre de prêt et qu’elle te convient, pense à attendre 11 jours avant de renvoyer l’offre signée. Il y a un délai de réflexion légale non compressible.

Voilà comment ça se passe :

Accord de principe → réception de l’offre → 11 jours de réflexion → envoi offre signé → envoi au notaire → 2 à 3 mois de constitution de l’acte → signature.

Arrive enfin, le jour de la signature !!

L’acte de vente est toujours signé chez un notaire une fois que toutes les conditions suspensives sont levées et que la banque envoyée l’offre de prêt signée au notaire.

Pense à faire une nouvelle visite dans le bien avant de signer. C’est une sorte d’état des lieux pour t’assurer que rien n’a été dégradé depuis la signature du compromis.

Après la signature du contrat, le transfert de propriété est effectif avec le symbolique passage des clés.

En général, c’est le moment de prendre une petite photo insta pour montrer à tout le monde ta réussite mais surtout que tu as survécu à ce parcours du combattant.

Tu fais aussi un gros chèque en réglant le prix total du bien au vendeur ainsi que le prorata de la taxe foncière.

C’est le notaire qui s’occupe de l’enregistrement auprès des services fiscaux. Une fois effectué, il te renverra tous les documents.

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Mais ce n’est pas fini mon ami… Ça signifie simplement qu’on passe à la 4e et dernière étape de ton parcours.

Tu es une personne géniale et consciencieuse. Tu as donc anticipé cette partie travaux avant d’avoir signé l’acte d’achat.

C’est parti pour les travaux

Si tu es à l’aise avec les travaux et les chiffrages, tu as sûrement pré chiffré toi-même avant de faire une offre et tu as fait venir une ou plusieurs entreprises (en fonction des travaux) au moment de la signature du compromis pour avoir un chiffrage précis et obtenir un devis que tu as présenté à la banque.

Si tu n’es pas à l’aise, tu as fait venir une entreprise lors de la contre-visite pour faire un chiffrage. Tu as ensuite peaufiné les chiffrages à la signature du compromis pour l’obtention du prêt.

Demander un devis peut vite devenir un véritable casse-tête si tu n'es pas habitué. Entre les termes techniques, les clauses et les mentions à décrypter, on peut se sentir perdu. Alors voilà, les grandes étapes :

Choisir l'artisan : Présente le projet et fais la visite avec chacun d’eux.

• Est-ce que tu apprécies la personne ?

• Est-ce qu’il peut te donner son avis de professionnel en mentionnant des aspects que tu n’as potentiellement pas vus ?

Ton feeling est important à cette étape. Si tu n’aimes pas la personne, passe ton chemin. Demande un devis à ceux avec qui tu veux travailler. Le but est d’évaluer le sérieux de l'artisan.

Je te conseille de demander au moins 3 devis différents pour avoir suffisamment de choix.

• Est-ce que tu comprends le devis ? Il est bien détaillé et clair ?

• Est-ce que l'artisan peut t’expliquer chaque élément sans difficulté ?

Ne base pas ton jugement sur la réactivité à faire le devis rapidement mais sur le fait qu’il ait pris le temps de bien le faire. La plupart du temps, les devis sont gratuits, mais n'hésite pas à exiger un maximum de détails.

Le choix du devis :

Compare les prix et choisis l'artisan qui propose la meilleure offre. Ça ne signifie pas nécessairement l’offre la moins chère. C’est facile de faire un devis à prix réduit.

Tu dois savoir que pour des travaux supérieurs à 150€, le devis devient obligatoire. Ça te protège en tant que proprio. C’est un contrat tant sur le prix que sur le contenu des travaux qui ne pourront pas être modifiés ensuite.

Vérifie que le devis comporte les 16 mentions obligatoires et les garanties offertes, comme la responsabilité civile ou la garantie de parfait achèvement.

Avant de signer, assure toi aussi que le devis comporte la mention "Bon pour travaux".

Maintenant, c’est signé, tu as bien sélectionné l’entrepreneur et tu connais les prestations exactes qui vont être réalisées.

Il est temps de préparer le démarrage du chantier.

Assurez-vous de la date de démarrage avec l’entreprise ainsi que la durée afin de réaliser un planning de travaux.

Si tu as travaillé avec un architecte, fais en sorte que tous les plans soient bien finalisés et à jour en temps et en heure.

Fais une check-list avec tous les travaux dans l’ordre, avec les plans et les dates correspondantes pour t’assurer que tout s’enchaîne bien.

On aime quand un plan se déroule sans accrocs.

Sache que ça n’arrive jamais ^^ Mais on va limiter au maximum les soucis.

Demande bien que l’entrepreneur s’occupe de l’approvisionnement qu’il a bien passé commande de tous les matériaux pour respecter les délais.

Cadeau : une mini check-list pour ne pas oublier les points importants de dérouler du chantier.

• Bien valider la date de fin de chantier en amont.

• Prévoir des réunions pré-démarrage avec les différentes équipes pour qu’elles s’organisent entre elles et que chacun soit d’accord avec les délais.

• Prévoir la phase de préparation de chantier

• Prévoir la phase de démolition permet de nettoyer le chantier avec un lieu de décharge pour les gravats.

• Bien faire un état des lieux de fin de travaux et t’assurer que tout est conforme au devis.

Aller hop ! Les travaux, c’est fait !

Ton bien est tout beau tout propre.

Pour de l’achat-revente, ça s’arrête ici et la phase de mise en vente pour démarrer.

Pour les autres, on démarre l’aménagement.

Attention à ne pas raisonner à l’émotion pour du locatif. On ne meuble pas un logement locatif comme on meublerait sa résidence principale.

L’objectif est de faire un truc stylé et dans le budget pour préserver ta rentabilité.

Le choix des meubles dépend de ton projet. Meublé ou non. Longue durée ou non. Ton locataire cible, la taille de ton bien.

Les règles importantes sont les suivantes :

• Une peinture pour plaire à tous avec la technique des 3 couleurs

  • Une couleur dominante : 60 % de blanc en général

  • Une couleur secondaire : 30 % un peu plus prononcés pour apporter du contraste

  • Une couleur d’accent : 10 % pour mettre un peu de peps et en accord avec le mobilier

• Les sols entre praticité et durabilité

• Optimiser la lumière et les rangements

• Meubles = Sobriété, modernité et fonctionnalité !

Fais un tour sur Instagram et Pinterest pour te donner des idées. Ce sont des mines d’or.

Si tu lis mes Newsletters régulièrement, tu as compris que louer meublé a beaucoup d’avantages (louer plus cher, souplesse contractuelle du bail, profiter de la niche fiscale du LMNP au BIC Réel).

Il te faut donc des meubles.

Pour un meublé longue durée, une liste de meubles obligatoire est définie par la loi ALUR.

• La literie avec couette/couverture. À ne pas négliger surtout pour les notes en courte durée.

• Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres.

• Des plaques de cuisson.

• Un four ou un four à micro-ondes.

• Un réfrigérateur et congélateur potentiellement intégré.

• La vaisselle nécessaire pour un repas

• Des ustensiles de cuisine.

• Une table et des chaises.

• Des étagères de rangement.

• Des luminaires.

• Du matériel d'entretien ménager.

• Un canapé

La TV n’est pas obligatoire mais fait la différence.

Pour une location courte durée, il faut ajouter des équipements utiles qu’on retrouve dans les hôtels comme un sèche-cheveux, un grille-pain, du savon, des serviettes, etc.

Si tu ne veux pas te prendre la tête, il existe des sites clés en main. Je ne les ai essayés à titre personnel mais j’entends régulièrement parler de EasyMobilier qui a de très bonnes recommandations.

N’oublie pas les détails qui font la différence :

• Les cadres déco, miroirs, suspensions

• Des luminaires variés : des lampadaires, des spots muraux, des lampes de chevet... La luminosité joue beaucoup dans l’effet “cosy”.

• Un tapis devant le canapé 

• Des plantes : C’est un vrai plus, pour moi, au niveau des photos et de l’ambiance.

Ça y est, ton bien est nickel !

On passe à la phase finale.

La mise en location.

Dans l’édition précédente, je t’avais dit que cette édition se ferait en 2 parties.

Eh bien… Vu la taille de cette édition, il y en aura une 3e 😅

Je n’ai pas envie de faire quelque chose de bâclé pour la fin et celle-ci est déjà largement assez longue.

Si tu lis ces lignes, c’est déjà extraordinaire. Dis-toi, que tu fais partie des 0,0000001% de la population mondiale qui sont arrivés jusque-là.

Tu es un As quoi.

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• 5 façons pour générer tes premiers revenus passifs depuis chez toi

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À la semaine prochaine pour la suite !

N’oublie pas de cliquer sur le ❤️ juste en dessous.

Alex 😁

Je viens de revenir d’Ushuaia, une destination dont je rêvais depuis plus de 15 ans ! J’y ai passé 10 jours, c’était encore mieux que dans mes rêves 💙💙

Alors pour cette 29e édition de l’Ami’ssive, on va faire un truc solide 😁 On va entrer dans le détail, dans l’expertise et je te donne tous les bons outils à utiliser !

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Concept : Améliorer tes connaissances en éducation financière. Pas besoin d’être un expert mais au moins de connaître les bases.

Comment définir son projet et trouver le bien idéal ?

Temps de lecture : 15 minutes

Aujourd’hui, on va voir étape par étape comment se passe l’achat d’un bien immobilier.

C’est l’investissement préféré des Français et je dois avouer que c’est une véritable énigme pour moi quand on sait l’aventure que ça représente comparé à l’investissement en Bourse.

Mais on est là pour éduquer les Français à l’investissement, alors faisons correctement.

L’objectif étant de te présenter ce qui existe. Toutes les possibilités d’un investissement immo sans oublier les étapes qui le composent.

Un projet immo se découpe en 4 phases :

1- Définition du projet : dans quoi investir

2- Analyser et rechercher le bien

3- Acquisition et administratif

4- Travaux et location

Voilà à quoi ressemble la phase 1 :

Tu l’as compris, pour commencer, tu dois choisir dans quoi tu veux investir.

C’est quoi ton projet ?

Pour y répondre, il faut la décomposer en 4 autres

• Dans quel but tu veux investir ?

• Quel type d’investissement ?

• Quoi acheter ?

• Comment acheter ?

Déjà, commençons par la base.

Tu veux acheter ta résidence principale, une résidence secondaire ou tu veux investir dans de l’immobilier location ?

Si tu veux acheter ta résidence principale/secondaire, c’est un investissement un peu à part. En général, le cœur prime sur la raison.

Tu rejoindras les 6 Français sur 10 qui sont propriétaires.

J’ai fait un mini-sondage sur LinkedIn et les chiffres semblent se vérifier.

Mais attention l’ami(e) !

Le cœur n’excuse pas tout et il ne faut pas acheter n’importe quoi sous prétexte que c’est la maison de tes rêves.

• Évite d’atteindre ton taux d’endettement max

• Investis dans ce bien pour que ce soit un investissement rentable. Un jour, tu voudras peut-être louer ou vendre ce bien pour d’autres projets.

Pour faire simple, il faut considérer cet achat comme un invest locatif

• Prendre en compte ton taux d’endettement

• Compare ce bien avec le marché locatif

• Si le loyer est inférieur à l’emprunt, il vaut mieux rester locataire. D’un point de vue financier, c’est plus intéressant.

L’achat d’une résidence principale n’est pas nécessairement le premier investissement immobilier à réaliser.

D’un autre côté, si tu veux investir dans l’immo locatif, tu as plus de questions à te poser. Une notion supplémentaire s’ajoute à l’équation, celle du rendement.

Vamos?

Alors, dans quel but tu veux investir en immo locatif ?

Pour répondre à cette question, il faut maîtriser la notion de rentabilité.

La performance, c’est la variation du prix d'un actif dans le temps. Est-ce que ton investissement prend de la valeur ?

Le rendement, c'est le revenu passif issu du capital investi. Ici nos loyers. Est-ce que le loyer va te rapporter de l’argent chaque mois ou tu auras besoin d’un effort d’épargne pour rembourser le prêt.

Il existe 3 buts possibles :

• Patrimoine : Pour transmettre à tes enfants ou anticiper une entrée d’argent pour ta retraite. Il faudra garder le bien longtemps et favoriser une performance sur le long terme. 🔵

• Cash flow : Complément de revenus pour réinvestir cet argent. Ici l’objectif est de générer un maximum de cash issu de ton investissement. C’est une stratégie axée principalement sur le rendement. 🟣

• Liberté financière : Vivre de ces revenus. Ici, la stabilité et la liberté priment. Selon moi, on vise autant la performance que le rendement. 🔵🟣

Maintenant, quel type d’investissement locatif ?

En fonction de l’objectif choisi au-dessus, certains investissements seront plus appropriés que d’autres.

Investissement locatif nue ou meublée. C’est l’investissement le plus classique pour les particuliers. Plus les durées de location sont courtes, plus la stratégie vise du rendement 🟣

• Durée du bail (3 ans, 1 an, 1 mois voire quelques jours)

• Dépôts de garantie (1 mois ou 2 selon la loi)

• Préavis (3 mois sauf pour les zones tendues où c’est 1 mois)

• Fiscalités différentes (Catégorie revenus fonciers ou BIC)

• Régimes différents (Micro foncier/réel ou forfaitaire/réel)

Achat revente en vue de faire une plus value. Ici, c’est 100% performance car l’objectif est de gagner du capital pour investir plus gros. 🔵

• Il existe plusieurs types d’opération :

  • L’achat et la revente en 3 mois sans travaux. On appelle ça le “flip” quand on est un pro.

  • La rénovation basique (petits travaux)

  • La grosse rénovation

  • La division. Acheter un grand bien pour le vendre en plusieurs petits.

  • La surélévation / l’agrandissement. Acheter un petit bien pour le vendre plus grand.

• C’est ce que font la plupart des marchands de biens. C’est une réelle expertise exercée avec passion. Pour réussir ces opérations, le marchand doit bien comprendre les besoins de chacun des acteurs :

  • L’agent immobilier peut vendre vite car il fait face à un pro avec la certitude d’optimiser sa commission.

  • Le vendeur obtiendra un bon prix dans des délais assez courts car le marchand n’a pas de temps à perdre en négociation.

  • Le marchand gagne de l’argent en générant une plus value à la revente. Il multiplie les opérations rapidement pour minimiser son risque et augmenter son chiffre d’affaires.

Défiscalisation

• L’objectif est de diminuer ton impôt grâce à un investissement immo. Le principal est donc de diminuer ton impôt sur le revenu, mais aussi de se constituer un patrimoine au passage. 🔵

• La défiscalisation peut se faire via le biais de dispositifs des lois de finances (Pinel, Denormandie, Malraux, Censi Bouvard) mais aussi avec des dispositifs plus classiques comme le déficit foncier et la LMNP.

• Pour être honnête, je pense que la défiscalisation doit être la cerise sur le gâteau mais pas l’objectif. Tu payeras moins d’impôts maintenant au détriment de la rentabilité de ton bien. Tu as de grandes chances d’être perdant sur du long terme lorsque tu voudras revendre le bien.

Pierre papier

• C’est la 1ère porte de sortie pour les flemmards 😛 On parle principalement de SCPI dans cette catégorie avec un objectif de rendement 🟣

• Tu investis dans une partie d’un parc immobilier géré par une entreprise. Tu achètes une part et l’entreprise te reverse les loyers proportionnellement à ton investissement. Tu t’occupes de rien, eux de tout en contrepartie d’une commission.

Alors on achète quoi ?

Un appartement ?

Ce bien est parfait pour tout le monde ! C’est donc le plus simple pour démarrer et se faire la main. Selon sa taille et sa localisation, il conviendra à un étudiant, jeune couple ou une personne plus âgée. L’emplacement est donc primordial ici.

Le gros point noir de cet invest, c’est la gestion de la copropriété avec les charges de copropriété. Elle monte vite s’il y a un ascenseur, une piscine, un gardien...

PS : Les anciens et grands apparts sont idéals à diviser en plusieurs petits espaces notamment pour l’achat-revente ou des locations meublées.

Une maison ?

En général, les gens cherchent une maison pour leur résidence principale ou secondaire.

Acheter une maison pour faire de l’investissement locatif longue durée est rarement intéressant car les loyers ne sont pas suffisants pour couvrir les mensualités. Les colocations d’un autre côté sont une bonne pratique pour optimiser les loyers.

Les courtes durées fonctionnent très bien aussi. Ex : maison avec piscine et jardin pour les vacances d’une famille en été ou un chalet au ski.

Une maison qui sera divisée en plusieurs appartements ?

Là, ça demande un peu d’expertise mais c’est très intéressant pour multiplier les revenus. Voilà une liste non exhaustive des points d’attention.

• Il faut installer un compteur d’électricité par appartement.

• Il faut demander une autorisation d’urbanisme et prévenir les impôts du changement de consistance et de la création de plusieurs adresses.

• Des places de parkings pour chaque appartement peuvent être exigées par la mairie.

• Et il faut bien anticiper les frais de raccordement et les travaux pour individualiser les appartements (porte, escalier…) avec une demande auprès du service d’urbanisme.

Si tu optes pour cette option, pense à bien ajouter une condition suspensive dans le compromis de vente. On en parle plus tard.

Un immeuble de rapport ?

Le but, c’est d’acheter un petit immeuble directement. Soyons fous et on ne se prend pas la tête. En soi, c’est un excellent investissement pour aller vite.

Tu gagnes du temps en achetant 3 appartements d’un coup (temps de recherche, visites, administratifs...)

Tu as plus de pouvoir de négociation car tu achètes tout d’un coup. C’est plus rapide et simple pour tout le monde. De plus tu fais des économies d’échelles (assurance, entretien, …)

Et le gros avantage, tu n’as pas les soucis liés à la copropriété. Tu fais tes travaux quand tu veux et ça simplifie largement la gestion du syndic quand tu gères en mode dictature solo.

Tu peux créer de nouvelles divisions si tu as des grands appartements dans l’immeuble.

Par contre s’il y a des problèmes, ils concerneront tous tes biens d’un coup. Tu es le seul décisionnaire dans la gestion de l’immeuble mais aussi seul payeur... pour des gros travaux d’entretien, ça peut faire de très grosses sommes à sortir d’un coup. C’est un point à bien anticiper.

Un parking ou un garage pour les particuliers ?

C’est un investissement peu risqué et peu coûteux et pour lequel les rendements sont bons. (9%) Mais bon, c’est pas très sexy ^^

Pense à prendre en compte dans le calcul du rendement net. Ça veut dire prendre en compte les charges prévisionnelles, la taxe foncière et les frais de notaire (entre 17% et 20% du prix d’achat environ).

Local commercial ou bureau

Ici le principe, c’est d’acheter les murs d’un local pour le louer à des professionnels.

• bureaux

• boutiques de vente au détail

• lieux de production ou de stockage (entrepôts ou une usine)

• parkings  pro

• hôtels

• locaux professionnels

C’est un investissement très particulier. La loi y est spécifique et la fiscalité aussi. Je ne suis malheureusement pas en capacité de trop te détailler ce point que je ne maîtrise pas assez en détail.

Acheter en nom propre ou avec société ?

J’ai déjà fait une édition entière sur le sujet qui est disponible ici : Que choisir ? Location immo en nom propre, location nue, LMNP, SCI...

Il y a des avantages et des inconvénients aux deux. C’est principalement que question de fiscalité et de nombre d’investissements que tu comptes faire.

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T’es encore là ? Nickel !

On va pouvoir passer à la phase 2.

Maintenant que tu sais un peu plus ce que tu veux acheter et que tu as bien défini les contours de ton projet, c’est le moment de rentrer dans le détail.

Définis ton besoin

On commence par choisir la localisation

C’est l’élément le plus important de tout projet immobilier. Les bonnes pratiques recommandent un lieu à 2h de ton domicile max pour que ça soit rapidement accessible en cas de besoin.

Si tu choisis une grande ville, tu t’orienteras vers un investissement simple dans un secteur où tu loueras sans forcer.

Il prendra de la valeur et tu auras moins de changement de locataires sur la durée.

Par contre, cette localisation coûte cher et te demandera sûrement un effort d’épargne avec un rendement locatif un peu moins performant.

C’est principalement ton budget qui dictera la taille du logement.

Si tu ne souhaites pas faire d’effort d’épargne tous les mois, tu vas devoir viser des projets avec au moins 6 ou 7 % de rendement net en moyenne. Soit environ 9 % bruts, plus ou moins, selon le niveau de charges que tu as.

Ces biens sont plus faciles à trouver dans des villes plus petites ou des quartiers avec des populations locatives plus fragiles.

Quelques outils utiles trouver ta ville idéale et le bon quartier :

• Analyser la vile

  • La base de données DataFrance pour connaître la qualité de vie.

  • L’outil Horiz te propose des analyses de rendement

  • Masteos pour les grandes villes

• L’état du marché immo local

  • Meilleurs Agents

• Tension locative de la ville

  • Locservice

• Le nombre de logement courte durée

  • AirDNA qui recense les annonces sur les plateformes de location courte durée les plus connues.

Parlons un peu de ton budget

Bah là, tu sais mieux que moi.

Fais juste attention à ne pas atteindre ta limite de taux d’endettement et de bien prendre tous les aspects de l’investissement dans le budget (achat, admin, travaux, aménagement…)

Quelques outils utiles pour connaître les prix dans les quartiers que tu as sélectionnés :

• Base de données publique DVF Etalab

• La valeur foncière des biens d’un quartier avec Etalab

• L’historique des annonces avec les analyses de Castorus

• ImmoData te permet d’affiner ta recherche.

• Tu peux aussi compléter ton estimation avec SeLoger et MeilleursAgents. Ils te donnent un prix estimé en entrant l’adresse et les critères de ton bien visé. Pratique non ?

Quelle taille de bien ?

En fonction de ton budget et de la ville idéale que tu as choisi, il faut choisir la taille du bien.

Ça ne se choisit pas au hasard.

Dans certaines villes, acheter un T2 sera plus intéressant que d’acheter un studio.

Ça dépend principalement de la tension locative et de la constitution des foyers.

Est-ce que c’est une ville avec beaucoup de jeunes parents, des personnes âgées ou plutôt des étudiants.

C’est important dans la définition de ton projet car en fonction de la ville et même du quartier, tu n’auras pas le même type de demande locative ni le même volume de demandes.

En fonction, tu sauras s’il faut mieux investir dans un petit bien ou un plus grand.

Site utile :

• L’Internaute : Saisis le nom de la ville et tu auras toutes les infos démographiques dont tu as besoin (répartition de couple, nombre d’enfants…)

Commodités souhaitées

Les commodités intrinsèques au bien sont très importantes.

Ça peut aller de la piscine, à un ascenseur, au gardien mais aussi un simple interphone, la sécurité au niveau de l’entrée dans le bâtiment ou encore les places de parking.

Ce sont tous les détails qui feront la différence entre deux T2 totalement identiques. Ils permettent aussi d’augmenter le loyer car c’est un bonus de confort recherché et potentiellement non négligeable qui se paie cher.

N’oublie pas les commodités externes au bien. Ce sont tous les éléments qui rendent l’appartement accessible, pratique et attrayant.

Plus tu coches de cases, mieux c’est.

N’oublie pas qu’un étudiant n’aura pas les mêmes besoins qu’un couple avec enfants. Il faut s’adapter et penser stratégique.

• Pour faire vos courses :

  • Les courses de tous les jours : hypermarchés / supermarchés / grands magasins

  • Les courses de dernière minute : Petits commerces de proximité de type épicerie, ou encore le boulanger qui a le sourire.

  • Les courses plus raffinées : maraîcher, fromager, boucher, poissonnier, pâtissier, traiteur, caviste, … pour tous les plaisirs du palais. En tant que bon Français, on sait à quel point c’est important.

• Pour se déplacer

  • La proximité des transports du quotidien (bus, tram, métro, RER) mais aussi les pistes cyclables, les stations de vélos et de trottinettes.

  • L’accès au monde extérieur avec les grands axes routiers (rocade, autoroute), les gares et les aéroports.

• Pour la santé

  • Les médecins, pharmacies, hôpitaux, vétérinaire, spécialistes (ophtalmologiste, gynécologue, dermatologue), … C’est un point souvent oublié qui fait la différence.

• Pour vos enfants

  • Les crèches et écoles de tout âge

  • Des parcs et jardins

  • Des associations sportives, des stades ou autres complexes sportifs

  • Une piscine municipale, des centres de loisirs, etc.

• Pour les sorties

  • Des cinémas, des restaurants, des bars, des cafés, des musées…

  • Forêts, montagnes, mers, océans, etc.

Maintenant, comment trouver ce bien idéal ? Le sourcing !

Off-market :

Tu peux utiliser les services d'un agent immobilier

• C’est important de le considérer comme un partenaire. Pas un prestataire. L’objectif n’est pas de négocier ses honoraires. C’est une relation de win-win. Fais-lui par de tes objectifs et de ton état d’esprit dès le premier contact. Rappelle-lui que ton intérêt est aussi le sien.

• Un agent immo est un expert. Toi non. Il trouvera plus rapidement des opportunités d'achat. Il connaît le marché local et dispose d'un réseau de vendeurs locaux. Son expertise te fera gagner un temps précieux et t’aidera à prendre des bonnes décisions.

• Les marketplace comme celle de Facebook ou les groupes spécialisés sur les réseaux sociaux fonctionne très bien aussi. C’est bien si tu as du temps devant toi. N’hésite pas varier l’orthographe de ta recherche car les annonces sont écrites par des particuliers qui utilisent potentiellement des termes approximatifs.

• Aller demander aux commerçants locaux (coiffeurs, boulangers, gardiens d’immeuble…) quand c’est proche de chez toi, s’ils connaissent des gens qui connaissent des gens. Ils passent leurs journées à parler aux locaux. Certains d’entre eux ont sûrement des bons tuyaux à te filer.

• Explorer les ventes aux enchères immobilières. C’est spécial et un peu réglementé mais c’est aussi un excellent moyen de trouver des pépites. Il faut aimer le process.

On-market

• Castorus.com C’est ma pépite perso. C’est un moteur de recherche d’annonces immo avec prix au m2. Je trouve ça tellement pratique de pouvoir trier les annonces par prix au m2 !

• Leboncoin.fr, le classique.

• Lybox.fr pour trouver des biens avec des simulations de rendement, des analyses de villes rentables et un historique des annonces immobilières. C’est un outil tout en un. Les offres restent limitées dessus à mon sens.

• Jinka.fr, c’est une app qui recommande les meilleures annonces parmi les sites existants. Le design de l’app est super agréable. C’est principalement pour ça que je te la cite.

• Il en existe des centaines d’autres.

Les visites

Ça y est, tu as trouvé un potentiel candidat pour ton investissement immobilier ! On a déjà fait pas mal de chemin depuis le début. Maintenant, ça se concrétise et c’est l’heure des visites !

Mais une fois encore, on n’est pas là pour faire du tourisme.

Déjà, il faut arriver avec un dossier complet (liste non exclusive) le jour de la visite.

• Pièce d’identité

• Un livret de mariage ou de famille ou un certificat de pacs

• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois

• Un contrat de travail avec la date de début de votre emploi (+3 derniers salaires)

• Tes deux derniers avis d’imposition

• Les relevés de tous tes comptes bancaires des 3 derniers mois

• Les justificatifs de tes crédits en cours, si tu en as

• Les justificatifs de tes différents placements, si tu en as

• Un justificatif de revenus fonciers, si tu en as

C’est déjà bien solide. Il est très important d’avoir des relevés bancaires propres sans trop de retraits liquides, de tickets de loto ou de casino, etc. Il faut montrer que tu es une personne respectée et respectable en gros.

Avant la visite, fais un tour du quartier pour bien te rendre compte de l’ambiance et de l’attractivité.

Idéalement, mets-toi dans les baskets de ton locataire cible et fais une action de son potentiel quotidien. Par exemple, cherche le bar, le restaurant ou l’école la plus proche. Fais le trajet et demande-toi si tu apprécierais le faire au quotidien.

Pendant la visite, c’est le Far West. Tel Lucky Luke, tu vas dégainer plein de questions plus vite que ton ombre.

Sur l’état de l’immeuble et des logements :

• L’année de construction de l’immeuble ?

• La date des derniers travaux sur la toiture et la façade ? Leur état actuel ?

• Les compteurs sont individuels ? Il y a un compteur pour les parties communes ?

• Voir les DPE et visiter l’ensemble des parties communes ?

• Le type de chauffage ? Des travaux à prévoir ?

Des questions relatives aux locataires :

• Les profils des locataires actuels ? Quel type de contrat (durée) ? Des retards ? Des impayés ?

• Quel est le loyer HC et les surfaces exactes de chaque pièce ?

Autres questions primordiales :

• Quelle est la raison de la vente ? (S’ils sont pressés, tu pourras mieux négocier)

• Quel est le montant de la taxe foncière ?

Prends pleins de photos, des vidéos et notes bien toutes les réponses.

N’oublie pas de faire une contre-visite avec un expert pour estimer les potentiels travaux !

À titre indicatif, voilà combien coûtent des travaux à la louche :

• 1500€ du m² pour une rénovation totale genre isolation. Refaire la salle de bains... S’il y a des menuiseries, ça coûte très cher et c’est à compter en plus des 1500€/m².

• 1000€ du m² pour refaire le sol ou construire/détruire un mur. On appelle ça des travaux légers.

• 500€ par pièce en moyenne pour un coup de peinture.

Retour sur le bureau pour une nouvelle analyse

Au programme : projections financières, chiffrage et scénario des travaux

On va dire que le bien que tu as trouvé est parfait par rapport à ton projet. Il y a quelques travaux, le prix du bien entre dans ton budget et il correspond au prix du marché.

C’est l’heure de faire les projections finales pour t’assurer que le projet tient bien la route financièrement.

Tu peux te servir d’outil comme Horiz.io te calculera tout ça automatiquement.

Ça te fera gagner du temps. Entre rendement et performance, tout sera calculé. (Frais d’acquisition, mensualité crédit immo, rentabilité). Il ne faut pas oublier la fiscalité.

Pour rappel, l’optimisation fiscale, c’est la cerise sur le gâteau. Pas le gâteau.

À cela, il faut prendre en compte le taux d’occupation qui n’est pas de 100% surtout pour les locations de courtes durées.

Et pour finir, il te faudra prendre en compte le coût des travaux qui pourront être amortis en fonction du régime fiscal que tu as choisi.

Bon les amis, en écrivant toute la newsletter, je me suis rendu compte qu’elle était énorme !

Alors on va la couper en deux et garder les deux dernières parties pour la semaine prochaine.

On abordera la finalisation de ton investissement immo avec les éléments suivants.

Creuser le thème de l’achat immobilier en détail a été super intéressant pour moi.

J’espère que ça te servira 😉

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À la semaine prochaine pour la suite !

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Alex 😁

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Concept : On parle de sujets qui cassent la tête en version simplifiée. Tu t'es toujours demandé comment ça marche, mais tu n'iras jamais vraiment regarder. On en parle ici.

Quelle fiscalité choisir quand tu achètes un appart locatif ?

Temps de lecture : 9 minutes

On me demande régulièrement si c’est mieux d’acheter un appartement avec une société ou sans, meublé ou pas.

En général je ne peux pas répondre à cette question sans creuser un peu.

Alors aujourd’hui, je vais te donner le premier élément pour y répondre par toi-même.

Ça ne va pas te faire plaisir mais la principale raison de choisir l’un ou l’autre, c’est la fiscalité. 😇

Youhou ! Relou, mais tu vas voir c’est assez simple.

On va y aller étape par étape et même un enfant maîtrisera la fiscalité immo.

Imagine que tu as 5 ans et que tu vis chez tes parents.

Tu vis dans une belle maison avec un jardin et tu as envie d’un peu d’argent de poche supplémentaire.

Tu réfléchis, tu réfléchis et paf, et tu as une idée.

Tu vas acheter un citronnier et vendre ses fruits.

Meilleure idée du siècle à 5 ans. Tout le monde a besoin de citrons dans sa vie.

Mais pour vendre les citrons, il te faut un plan.

En gros, tu as 3 trucs importants à choisir :

• Est-ce que tu vends tes citrons, seul ou avec ton frère ?

• Est-ce que tu vends tes citrons directement ou tu les transformes en limonade pour les vendre plus cher ?

• Est-ce que tu veux vendre beaucoup de citrons et donc planter d’autres arbres pour augmenter tes ventes ?

Alors imaginons le 1er scénario.

1- Tu t’en occupes tout seul.

Tu demandes à tes parents et ils acceptent à une condition. Tu dois leur donner une partie des bénéfices que tu récoltes. Deal.

Tu achètes et tu plantes le citronnier seul. C’est ce qu’on appelle investir en ton nom propre.

Si tu vends simplement tes citrons, tu es un fruiticulteur. Tu proposes un produit brut.

En immobilier c’est la même chose, si tu fais de la location nue (sans meuble), tu génères un revenu foncier.

Par contre, si tu vends de la limonade, tu transformes le produit. Tu deviens un industriel.

C’est l’équivalent de louer des biens meublés, c’est un revenu commercial (BIC).

Acheter un bien en son nom propre : Cela signifie acheter une propriété (comme une maison ou un appartement) qui sera officiellement enregistrée sous votre nom, vous en devenez le propriétaire légal.

Location nue vs location meublée : Louer un logement sans meuble ni équipement. Le locataire reçoit juste les murs et doit apporter ses propres meubles. Ou au contraire, les meubles et équipements sont fournis.

Revenu Foncier vs Revenu BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : L'argent que vous gagnez en louant une propriété nue vs les gains provenant d'activités commerciales, industrielles ou artisanales, comme une location meublée ou un stand de limonade.

En fonction de ce premier choix, tes parents ne vont pas demander la même part du gâteau.

Si tu choisis de vendre simplement tes citrons, voilà ce qu’ils te proposent :

• Si tes ventes hors charges sont inférieures à 15 000€/an, ils sont ok pour réduire de 30% ce que tu leur dois. On appelle ça, le régime Micro-Foncier.

• Par contre, si tu dépasses ce montant, pas de réduction. C’est le Foncier Réel.

Si tu choisis la limonade, voilà tes options étant donné que tu vas vendre plus cher :

• Si tu es des revenus inférieurs à 77 700€/an charges comprises, tu as le droit à 50% de réduction. C’est le Micro-BIC.

• Au-delà et dans la limite de 254 000€/an charges comprises, ils acceptent de déduire tes charges et tes amortissements. C’est le BIC Réel.

  • Si tu entres dans cette catégorie, tu es considéré(e) comme un LMNP (Loueur en meublé non professionnel).

  • Mais attention, tu seras considéré(e) comme un(e) professionnel(le) si tu gagnes plus de 23 000€/an avec ces revenus et qu’ils représentent + de 50% des revenus de ton foyer fiscal. Ça sera considéré comme ton activité principale. Tu deviendras alors un LMP (Loueur en meublé professionnel).

Ce que tu dois à tes parents (les impôts si tu n’avais pas compris), ça sera les charges sociales sur ce revenu (comme sur ton salaire) qui s’élèvent à 17,2%.

De plus, tu vas payer l’impôt sur les revenus (IR) classique que tu payes aussi sur ton salaire actuel. C’est juste considéré comme une nouvelle source de revenu donc ça va sûrement augmenter ton % de TMI (Taux Marginal d’Imposition) .

Mais si tu es passé en mode professionnel, tu paieras 35% de cotisations sociales au lieu de 17,2% (SSI).

Revenu foncier (Micro-Foncier ou Foncier Réel) Un régime fiscal pour les propriétaires qui louent des biens non meublés. Un abattement forfaitaire de 30% est possible sur les revenus locatifs de moins de 15 000€/an.

Revenu BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) Un régime fiscal pour les propriétaires qui louent des biens meublés. Ils peuvent être professionnels (LMP) ou non (LMNP) et bénéficier de déductions de charges et d’amortissement.

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Alors qu’est-ce qu’on a appris de ce 1er scénario ?

La première chose à définir, c’est le type de location que tu veux proposer : meublée ou non meublée.

Dans les deux cas, ce qui va être intéressant, c’est de calculer le revenu que va générer cette activité pour rester dans les paliers avantageux. (Micro-Foncier ou Micro-BIC).

Il faut quand même prendre en compte un autre élément. Le montant de tes charges et tes amortissements.

Si tu as des gros montants à amortir (comme des travaux), le régime BIC Réel sera potentiellement plus avantageux.

Ce régime est souvent plus approprié aux particuliers qui achètent de nombreux biens avec travaux et les mettent en location pour maximiser les rentes.

Bien moins cher > amortissement et charges liés aux travaux déduits > rendement optimisé.

De plus, en tant que revenu commercial, il n’est pas pris en compte dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Pour les personnes qui s’en rapprochent, c’est le régime idéal.

Tu l’auras compris, on choisit rarement ce régime pour un 1er petit projet immobilier. Mais dès que tu commences à investir dans plusieurs biens, c’est le paradis.

Passons au 2e scénario.

2- Tu t’associes avec ton frère

Vous créez la Brother Company, une petite entreprise qui vend des citrons et des limonades.

La première question est de savoir qui va donner l’argent aux parents à la fin ?

Est-ce que c’est chacun pour soi ? Ton frère donne de l’argent et toi, aussi de ton côté avec l’impôt sur les revenus (IR).

Ou, vous donnez ensemble l’argent au nom de la Brother Company via l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Le choix n’est pas anodin car il va limiter ta possibilité de vendre des limonades.

Et oui, si vous décidez de créer la Brother Company et en choisissant de payer tes parents chacun de ton côté (IR), tu ne pourras vendre que 10% de limonades (location meublée) maximum.

Par contre, si vous choisissez l’IS, vous avez les mains libres. Citrons ou limonades, c’est comme vous voulez.

Avec ce dernier, vous payerez aussi 2 impôts.

• Le premier, l’IS comme toutes les sociétés qui est à 15% si tu génères moins de 42 500€ / an de bénéfices et il monte à 25% au-delà. Il faut savoir que les bénéfices appartiennent à l’entreprise. Tu peux les utiliser en investissant dans un autre citronnier ou tu peux te les verser en dividendes pour avoir ton argent de poche.

• Dans ce cas, tes parents vont te demander un impôt car ils prennent une partie de tout ce qui arrive dans ta poche. Là, tu as 2 choix.

  • Soit tu payes un % TMI via l’impôt sur les revenus

  • Soit tu payes 30% qu’on appelle la Flat Taxe (Taxe par défaut pour tous les bénéfices)

Alors qu’est-ce qu’on retient de ce 2e scénario ?

C’est une bonne idée de créer une société quand on veut acheter à plusieurs. Bien entendu, plus vous louez de biens, plus c’est intéressant financièrement.

Une société demande plus d’administratif et coûte de l’argent à maintenir. Il faut payer pour créer l’entreprise et il faut un comptable pour faire un bilan annuel, etc.

Je trouve qu’ouvrir une société, c’est génial si tu n’as pas besoin de l’argent pour vivre et que tu veux faire grossir ton patrimoine immobilier. Tous les loyers peuvent être immédiatement investis pour acheter de nouveaux bien et se développer rapidement.

On se rapproche vite d’un usage professionnel.

L’autre point très positif de la société, c’est la succession. Il existe de nombreux statuts de société immobilière (comme la SCI) qui permettent de transmettre son patrimoine immobilier en évitant certaines taxes de succession.

Conclusion générale !

Les régimes par défaut sont les moins intéressants fiscalement mais les plus faciles à déclarer.

C’est donc important d’avoir une vue globale des possibilités et de comprendre le fonctionnement de la fiscalité en fonction des différentes options.

Ça te permettra de choisir le régime le plus adapté dans ton cas.

En immobilier, le montant des charges et des amortissements est très important. Il faut bien les prendre en compte pour être sûr de choisir la meilleure option.

À cela s’ajoute ton taux d’imposition, plus il est élevé, plus l’option société sera à privilégier.

Le LMNP est souvent le préféré des investisseurs immobiliers pour investir en nom propre.

La SCI (société civile immobilière) sort du lot côté des sociétés avec une imposition à l’IS.

Voilà, j’espère que tu as appris quelque chose et que tu y vois plus clair !

Si tu as des questions, j’y répondrai avec plaisir en commentaire.

Ça m’a donné envie de boire une limonade cette histoire.

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🧑‍🏫 Ce dont on va parler aujourd’hui :

🎯 Comment investir en immobilier locatif en 5 minutes ?

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Concept : Améliorer tes connaissances en éducation financière. Pas besoin d’être un expert mais au moins de connaître les bases.

Le meilleur moyen d'investir en immo sans soucis

Temps de lecture : 9 minutes

La pierre, un investissement rassurant et répandu en France.

Pourquoi ? Je me suis toujours posé la question pour être honnête.

Pour moi, c’est un investissement compliqué, énergivore et rempli de galères.

Le problème de l’immobilier c’est que ça peut vite devenir un long casse-tête entre la recherche du bien, la gestion des locataires ou les travaux.

On a tendance à opposer l’immobilier locatif et la Bourse comme étant les 2 seules options d’investissement.

Heureusement, il existe d’autres manières d’investir dans l’immobilier qui sont bien moins contraignantes.

Il est possible de se créer des revenus complémentaires et profiter de l’effet de levier, le tout, passivement.

On nous les présente sous des acronymes horribles mais c’est bien plus simple que d’acheter un appartement.

Le principe est le suivant : acheter des parts d’entreprises qui elles investissent dans l’immobilier.

Elles font tout le travail et toi, tu récoltes les fruits de leur travail.

On retrouve 4 grandes catégories pour le faire :

• Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) où tu peux investir via ton assurance-vie ou un compte-titres. Le but est d’investir dans les parts d’une entreprise qui va acheter et mettre en location des actifs immobiliers. Elles te reversent des dividendes en retours.

• Les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) ou les REIT (Real Estate Investment Trusts) en anglais. Ce sont des entreprises côtées en Bourse. Comme si tu achetais des actions Apple, tu investis dans des entreprises de l’immobilier via un PEA, un CTO ou une AV.

• Le crowdfunding immobilier. Le principe ici est de prêter de l’argent à un professionnel pour qu’il réalise son projet immobilier. En échange, il te rembourse la somme avec des intérêts. Cet investissement se fait via des plateformes spécialisées de crowdfunding.

• Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). C’est de ce petit dernier qu’on va détailler aujourd’hui. C’est le meilleur moyen d’investir en immobilier sans se prendre la tête avec les processus d’achat et de gestion des locataires.

Comment ça fonctionne ?

Les SCPI sont des entreprises qui vont acheter un parc immobilier (habitations, commerces, bureaux, etc.) et le mettre en location pour toucher des loyers.

Ils te proposent à toi, particulier, d’investir dans une fraction du parc immobilier pour en devenir propriétaire.

On parle souvent d’investissement dans la pierre papier.

Il existe plusieurs types de SCPI.

• Les SCPI de rendement

  • Si tu démarres, ce sont celles qui vont t’intéresser.

  • Ce sont les plus répandues avec un seul objectif : générer des loyers importants pour te proposer le plus haut rendement possible.

  • En général, le rendement moyen est de 4,5% mais certaines atteignent jusqu’à 9%.

• Les SCPI fiscales

  • Celles-ci vont t’intéresser si tu payes plus de 30% d’impôts sur le revenu (IR).

  • Elles investissent dans l’immobilier d’habitation neuf ou rénové avec un objectif de défiscalisation dont tu peux profiter.

  • Je ne suis pas trop fan des investissements qui ont pour principal objectif la défiscalisation. C’est censé être la cerise sur le gâteau. Mais sache que ça existe.

• Les SCPI de plus-value

  • L’objectif de ces SCPI est de miser sur la plus-value des parts à la revente. Elles investissent dans des biens décotés (moins chers) qui gagneront de la valeur lors de la revente des parts. C’est le principe de l’achat revente en immobilier.

  • Tu ne touches pas de dividendes car il n’y a pas de loyers sauf cas exceptionnels

  • Elles permettent de valoriser ton patrimoine sur le long terme mais tu ne touches pas de rente passive

Nous, on va s’intéresser à la première catégorie, les SCPI de rendement.

C’est par là qu’il faut commencer.

Les avantages

Pour moi, les SCPI, c’est un peu l’équivalent des ETF en Bourse.

C’est simple, efficace et sans prise de tête pour investir en immobilier locatif de façon passive tout en diversifiant son investissement.

• Avantage 1 : Tu peux investir depuis ton canapé et penser à autre chose

  • Tu as juste à sélectionner la SCPI, acheter des parts et la SCPI s’occupe du reste. C’est 100% passif.

• Avantage 2 : Le montant nécessaire pour investir

  • Une part de SCPI vaut en général quelques centaines d’euros. Tu n’as pas besoin de 10k€ pour démarrer et ça, c’est vraiment un avantage pour investir en immobilier.

• Avantage 3 : Le rendement

  • Tu reçois des loyers chaque mois. En moyenne, ils représentent 4,5% (net de frais de gestion).

  • Tu bénéficies aussi de la revalorisation des parts de l’immobilier au fil du temps. Tes parts prennent donc de la valeur au fur et à mesure. La moyenne du marché l’estime à 0,5%/an pour un investissement long terme.

  • Si tu achètes et loues un appartement en direct, tu peux espérer 10% de rendement si tu débrouilles bien. Les SCPI te proposent donc 5% pour t’alléger de toute charge mentale. C’est franchement honnête.

  • La SPCI cherche les biens, les achète, trouve des locataires, faits les travaux, l’entretien, s’occupe des locataires, gère les impayés, etc. Toi, tu regardes juste l’argent tomber sur ton compte. Tu peux le réinvestir ou en profiter pour améliorer ton quotidien.

• Avantage 4 : En achetant une part, tu investis dans plusieurs biens immobiliers

  • La diversification est un principe de base dans une stratégie d’investissement. Au même titre que les ETF, en achetant une seule part, tu investis dans plusieurs centaines de biens immobiliers. Si un locataire fait défaut et ne paye pas son loyer, les autres sont là pour assurer le rendement de ton investissement.

• Avantage 5 : C’est un actif liquide

  • Contrairement à un appartement, tu peux revendre des parts de SCPI en 15 jours. Si tu as besoin d’argent ou tu veux investir dans un autre actif, tu peux vendre tes parts en quelques clics.

Les inconvénients

Et oui, ce n’est pas l’investissement magique par excellence. Il y a 4 petits inconvénients dont 3 que tu retrouves aussi dans la location classique.

• Inconvénient 1 : Le marché immobilier

  • Le marché immobilier évolue, les parts de SCPI avec. Elles peuvent prendre de la valeur mais aussi en perdre. Lors d’une crise immobilière, les SCPI sont touchées directement.

• Inconvénient 2 : Les locataires et leurs loyers

  • Si les loyers baissent, qu’il y a beaucoup de loyers impayés ou des biens non loués (vacances locatives), le rendement risque de baisser un peu. C’est pour ça qu’il y a des années plus performantes que d’autres avec des rendements qui peuvent évoluer dans le temps.

• Inconvénient 3 : Les lois et les taux directeurs

  • Le marché immobilier évolue constamment. Si une loi plafonne les loyers, ton rendement est impacté. Si les taux directeurs évoluent, les intérêts des prêts de la SCPI pour investir diminuent le rendement. Si l’inflation augmente, les vacances locatives augmentent aussi indirectement.

• Inconvénients 4 : Les frais d’entrée

  • La plupart des SCPI demandent des frais d’entrée d’environ 10%. Ils sont prélevés à la revente de tes parts.

  • C’est un vrai point noir car ça implique que pour atteindre une revente positive, il faut détenir tes parts pendant une longue durée. Les professionnels s’accordent pour recommander une période de 8 ans.

  • Certaines SCPI proposent 0% frais d’entrée mais il y a une contrepartie. Les frais de gestion sont plus importants. Ça peut être une bonne idée si tu souhaites investir sur 5 ans par exemple. Au-delà de cette période, les frais te coûteront plus cher que les droits d’entrée.

Comment choisir une bonne SCPI ?

On l’a rapidement évoqué. Il faut choisir ton type de SCPI en fonction de ta stratégie d’investissement (rendement, fiscal ou plus-value).

Ensuite, tu dois regarder les performances passées de la SCPI.

Certaines années seront à 2% et d’autres années à 9%. Ce qui compte c’est la moyenne sur 10 ans. On appelle ça le TRI (Taux de rendement interne). Si la SCPI a des bonnes performances sur les 10 dernières années avec une moyenne de 5% ou plus, c’est bien.

La donnée à regarder, c’est le TD = taux de distribution net de frais de gestion.

Comme en bourse quand tu sélectionnes un ETF, il faut regarder s’il est solide. Pour ce faire, il faut regarder la capitalisation et l’ancienneté. La capitalisation représente le montant qui est investi dans la SCPI. Plus il est gros, plus elle est solide. Je te recommande des capitalisations supérieures à 1 millard d’euros.

Pour l’ancienneté, une SCPI de plus de 5 ans est considérée comme solide.

Maintenant, il faut regarder les frais.

En moyenne, les frais d’entrée/souscription sont de 10%. Ensuite, tu trouveras des SCPI qui proposent des frais de gestion entre 7% et 15%. Les frais ont peu d’importance en réalité si tu regardes les rendements nets (rendements obtenus après avoir payé les frais).

Souviens-toi bien de la durée de ton investissement pour choisir entre une SCPI avec ou sans frais d’entrée.

Un élément important dans le choix de sa SCPI est son TOF (taux occupation financier). Une bonne SCPI loue en permanence plus de 90% de son parc immobilier. Il est important qu’une SCPI ait plus de 100/120 locataires pour diluer le risque.

Tu peux également t’attarder sur la diversification qu’elle propose. Plus elle est diversifiée, mieux c’est.

• Géographique (France, Europe)

• Sectorielle (habitation, bureaux, commerce, etc.)

La fiscalité

Tu seras imposé sur les loyers perçus. Ce sont des revenus fonciers au même titre que si tu possédais toi-même un appartement en location.

L’impôt appliqué est donc une part de ton impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%).

Comment investir en SCPI

Il y a 3 manières d’investir en SCPI

• En direct sur le site de la SCPI

  • Il n’y a pas d’avantage particulier

• Via une assurance-vie

  • Avantages :

    • Aucun impôt à payer tant que tu ne sors pas les profits du contrat.

    • La fiscalité avantage de l’assurance-vie après les 8 ans d’ancienneté du contrat

    • Une meilleure liquidité (tu peux revendre tes parts de SCPI instantanément depuis ton contrat).

  • Inconvénients

    • Les frais de l’Assurance-vie qui vont de 2% à 5% selon l’assureur. Si ton rendement est de 5% et que tu paies 5% de fais sur l’AV, tu ne gagnes rien.

  • Il faut donc bien faire attention au frais de l’assurance-vie également.

• Via un courtier comme un CGP ou un banquier

  • Il est possible d’investir en SCPI à crédit si vous passez par un courtier. C’est une excellente façon d’utiliser sa capacité d’emprunt quand les taux sont bas.

  • Avec un courtier, les choix de SCPI sont souvent restreints à celles avec lesquelles ils gagnent le plus d’argent. Attention à t’assurer que le courtier travaille bien dans ton intérêt plus que le sien.

Au fait, tu peux investir dans autant de SCPI que tu veux. Il n’y a pas de limite. 🙂

Ma conclusion

Investir en SCPI est un excellent moyen de diversifier ses investissements en capitalisant sur les 2 piliers que sont la Bourse et l’immobilier tout en restant dans une gestion 100% passive.

C’est actuellement la meilleure alternative passive à l’investissement immobilier selon moi.

C’est un marché solide avec des bons rendements face au risque et au temps investi.

Si tu débutes, je te conseille de tester les SCPI sans frais d’entrée pour voir si ça te plaît. Elles ont de très bonnes performances.

Louve Invest, un acteur qui propose d’investir dans des SCPI, a créé une super base de données pour comparer les 200 meilleurs.

Accéder au comparateur

Personnellement, je n’ai pas encore investi en SCPI.

J’ai misé sur du crowdfunding qui promet plus de rendement mais qui est aussi bien plus risqué.

Pour être honnête, je me tâte tous les mois à allouer une partie des investissements en SCPI.

Mais pour le moment, je vais m’en tenir à ma stratégie d’investissement.

J’ai prévu d’investir dans 5 ans dans des SCPI.

Je le ferai sûrement avant si j’ai un petit surplus de trésorerie 😄

À l’heure actuelle, j’ai envie de tester en investissant dans la SCPI Iroko Zen via Louve invest. Mais ceci n’est pas un conseil en investissement.

Les SCPI Remake Live, Linxea Spirit 2 et Upeka font également partis de ma short list.

Tu veux creuser le sujet, voici les pistes :

• Investir dans des SCPI fiscales et de plus values

• Investir via une SCI pour n’avoir que 15% de fiscalité

• Acheter ses SCPI moins chères grâce au démembrement sous certaines conditions

• Pour les SCPI, les loyers hors France sont exonérés de 17,2% de prélèvements sociaux.

Je réponds à vos questions❓

Question de Stephane :
Bonjour,
Quels sont tes conseils pour investir en crypto ? sur quels sites passer ?

Stéphane précise qu’il n’a jamais investi en crypto et qu’il aimerait faire un test avec 100€.
Il estime avoir une connaissance de 2/10 du monde des cryptos.

Réponse

Comme en Bourse, choisir la bonne plateforme pour investir dépendent beaucoup de tes objectifs et du temps que tu veux y passer. 

Pour un simple test, on va dire que le but est simplement d’investir pour 100€ de Bitcoin ou d’Etherieum, je te conseille des plateformes comme Finary, TradeRepublic, Shares, voire des banques en ligne comme Revolut ou Lydia. 

Elles sont un peu plus chères au niveau des frais prélevés (1€ en moyenne)

Elles sont surtout très simples à utiliser. C'est donc parfait pour un test. 

Choisis celle que tu connais ou que tu utilises déjà. 

Pour la suite, dans le cadre d'une stratégie plus long terme, il vaut mieux en utiliser d'autres pour optimiser les frais.

Merci 🫶🏼

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